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既存不適格建物について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

区画整理地の売却について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。






「区画整理事業」とはどういったものでしょうか。







回答：街並というものは長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、
　　　　中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまうこともあります。
　　　　そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。
　　　　「区画整理」とは、行政や区画整理組合などが主となって、
　　　　道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、
　　　　これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。






街並みを整備しなおすというと、かなり時間がかかるのではないですか。






回答：計画内容や規模にもよりますが、何十年とかかることも珍しくありません。






では所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか。






回答：結論から言うと売却することは可能です。
　　　ただし、事業は長い期間をかけて順番に進んでいくため、
　　　どの時点で売却をするのが良いか検討することが重要になってきます。






その時点について具体的に教えていただけますか。






回答：まず元々の土地の時点、この土地を「従前地」と言います。
　　　一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。
　　　また場所が変わることもあります。






小さくなるんですか。
じゃあ価値も低くなってしまいますよね。






回答：土地が小さくなるのは、道路を拡幅したり公園を整備するための土地として、
　　　それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。
　　　同じ地価であれば小さくなった分価値も低くなってしまいますが、
　　　"区画が整理されたことで地価が上がった" というように考えられます。

なるほど。
価値は変わらないんですね。

回答：土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が生じた場合に、
　　　土地の権利者間に不均衡が生じることがあります。
　　　このような場合、事業完了時に金銭の徴収と交付によって不均衡を
　　　是正することとなっており、これを「清算金」と呼びます。
　　　また、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、
　　　建築の際に知事の許可が必要で、許可が得られるのは木造2階建などの
　　　容易に移転・撤去ができるものに限ります。また、場所が変わる事もあります。
　　　購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事に
　　　不安を覚えるかもしれません。

では、次の時点はどうですか？

回答：次は「仮換地」という時点になります。
　　　区画整理事業は長期間にわたり徐々に進んでいきます。
　　　自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。
　　　こういった場合、完了した土地については「仮換地」となります。
　　　基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。

　　　この時点はほぼ完了したのと同じですね。

　　　ただ使用収益開始以降でないと、仮換地された土地に
　　　建築物を建てることはできませんし、所有権は依然として従前地に有ります。
　　　また、この時点では清算金は確定していませんので、
　　　それらを踏まえて売買金額を考慮するなど注意は必要です。

じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点ですね。

回答：はい。そうなります。

これ以降は何も気にする必要はないですよね。

回答：いいえ。区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。
　　　その中には建築できる建物を制限する場合があります。
　　　事業が終わったあとの売却でも注意が必要です。

気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能ということですね。

回答：はい。

　　　・どのタイミングが売却に有利か
　　　・清算はどうするのか
　　　・登記は

　　　と、さまざまあります。
　　　まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうのが良いかと思います。
　　　売却に力を入れている会社に依頼するのが良いかと思います。






ありがとうございました。

危険負担について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。








最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね。






回答：はい。
　　　例えば売買契約を締結した後、
　　　引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。






「天災地変で滅失」というと。






回答：「落雷で建物が壊れてしまった」 「水害で建物が流されてしまった」 などでしょうか。
　　　売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、
　　　なくなってしまうということです。






そういった場合どのようになるのでしょうか。






回答：2020年4月1日に民法が改正されましたが、
　　　それ以前のいわゆる「旧民法」では、
　　　契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならない
　　　となっていました。






なくなってしまっているのに支払わなければならないんですか。






回答：はい。債権者主義と言い、買主様が目的物の引渡しに関する危険を
　　　負担する事になっていました。
　　　ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない
　　　事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合について、
　　　特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。






どういった取り決めですか。







回答：全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や、
　　　日数が掛かるといった場合は、解除することができるというような特約です。
　　　相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済の金員を無利息で返還して解除、
　　　　という特約が一般的でした。





それほどでない場合はどうだったんですか。





回答：引渡し前の損傷については、売主様で修復の上、買主様に引き渡すようにしていました。





では、改正された民法ではどうなんでしょうか。





回答：引渡し前は、なおかつ引渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、
　　　代金の支払いを拒絶できるということになりました。





払わなくてもいいんですね。





回答：改正されたことによって、実際の取引の場での運用と民法が
　　　近づいたという感じかと思います。





なるほど。





回答：あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。
　　　売主様には引渡しまで「善管注意義務」
　　　善良なる管理者の注意義務があります。
　　　注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。
　　　問題なく取引・引渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。





わかりました。
ありがとうございます。

山林の売却について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。









親から相続した山林を売却したいのですが売れるでしょうか。
知人から山林の売却は難しいと言われたのですが。








回答：はい。
　　　確かに不動産は需要と供給によって価格が決まります。
　　　市街地での不動産とは異なり、山林は場所によって売却が難しいケースもあります。








そうなんですね。
もし売却をしたい場合、不動産会社に相談しても良いのでしょうか。







回答：はい。
　　　ただし問い合わせ先は必ず山林のある地元の不動産会社に相談してください。
　　　また、不動産会社によっては山林の取り扱いをしてない場合も多いのでご注意ください。
　　　その他に所有されている山林がどの種類になるのかも把握された方が良いですね。







山林に種類があるのですか。







回答：はい。
　　　山林は4種類ありまして、

　　　・都市近郊林地

　　　・農村林地

　　　・林業本場林地

　　　・山村奥地林地

　　　です。
　　　このうち、市街地により近い都市近郊林地の相場が最も高くなっています。
　　　また、山林の樹木の品質などによって価格が変わります。

分かりました。
役所で調べてみたいと思います。
あと親から引き継いだ山林ですが、実は一度も見たことがないので、
正確な土地面積は分からないのですが大丈夫でしょうか？

回答：山林の売買は、宅地と異なり測量をすることが困難な場合が多いので、
　　　実測面積での清算を行わない、いわゆる公簿売買が一般的です。
　　　ただ、トラブルを避けるためには測量をすることや、
　　　専門家を通して面積を確認することをおすすめします。
　　　まずは不動産会社にご相談頂いた方が良いと思います。

わかりました。
公簿上の土地の広さは分かると思うのですが、価格はどのように調べたら良いでしょうか。

回答：不動産会社の担当者にお尋ね頂くのが良いと思いますが、
　　　事前に調べて頂くことも可能です。

事前に調べることが出来るのですね。
それにはどうしたら良いですか。

回答：はい。国土交通省が「不動産価格情報検索」というサイトを公開しておりますので、
　　　所有されている山林の住所を検索していただければと思います。
　　　ただ場所によっては取引事例がなかったり、山林の状況によっては、
　　　検索された情報よりも低い金額での売却も十分に考えられますので、
　　　あくまでも目安という位置づけに捉えていただければと思います。

親から相続してみたものの、どうすれば良いか分からなかったので、少し安心してきました。
まずは、引き継いだ山林をもう一度調べて問合せしてみたいと思います。

回答：はい。その方がよいですね。
　　　問合せをされる際には、情報が分かるよう手元に準備してから問い合わせをされると、
　　　よりスムーズに進むと思います。
　　　コロナにより山林を購入したい需要もあるようですので、
　　　良いご縁が見つかると良いですね。

設備表ってどのような役割を果たすのですか？
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
　今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

自宅の戸建てを売却するときに、営業マンから設備表をご記入くださいと言われました。
これはなんでしょうか。

回答：はい。売買契約書には売主は買主に売買物件について、
　　　売主が知っている事柄を説明していただくようになっています。
　　　そのための重要な資料です。

そうなんですね。
なぜ設備表が重要なのでしょうか。

回答：高額な不動産売買契約では、売買物件の状況が売買契約締結時に
　　　どのような状況であるのか、またどのような状況で買主に引き渡しをするのかを
　　　明確にしておく必要があります。
　　　その中で売主が買主に対して、売買対象の設備を明らかにするものが「設備表」です。
　　　設備表の欄の設備の「有無」について、「有」とした設備が引き渡しの対象となるため
　　　です。

では仮に、引き渡し後に一部設備が壊れていた場合ってどうですか？

回答：はい。その場合に、設備表で故障・不具合の有無の欄で確認をして頂くことになります。
　　　設備表に故障・不具合は「無」と記載されていたにも関わらず、
　　　故障・不具合があった場合には、買主は売主に対して補修の請求をすることが出来ます。

わかりました。
補修の範囲はありますか？

回答：あります。設備表には、「主要設備」と「その他」の設備に分けられております。
　　　主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。
　　　売主への請求することができる部分は、主要設備です。

そうなんですね。請求できる期間はありますか？

回答：はい。あります。
　　　引渡完了後から7日以内に、買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。

7日以内ですか。
では、設備表に記載された主要設備のうち故障や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか？

回答：いえ、全てではありません。
　　　主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、
　　　売主の修復義務は負いません。

わかりました。では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？

回答：はい。それは、不動産会社に売却を依頼する時に、ご記入を頂いた方が良いですね。

そうなんですね。
それはなぜなんですか？

回答：はい。出来る限り早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、
　　　購入を検討されている方に知らせるためです。
　　　問題がないと分れば、購入希望者も前向きに検討して頂けると思います。
　　　また、売買契約締結時に売主から買主へ設備表について説明をして頂きます。
　　　また、売却依頼時と売買契約締結時とで、設備の状況が異なることもあり得ますので、
　　　売買契約時に改めてご記入いただいた設備表について、
　　　売主から買主へ説明していただきます。
　　　説明することによって、買主が設備に故障・不具合があるかないかを、
　　　また、その不具合の内容を知って購入した場合、
　　　引き渡し後のトラブル防止にも繋がります。




　

確かにそうですね。
その他、設備表について注意することはありますか？

回答：そうですね。売買契約締結時に設備表を説明した後は、
　　　売主は引渡時までその状態を保たなくてはなりません。
　　　契約締結時の説明と引渡時の設備の状況が異なってしまった場合には、
　　　売主はその設備について修復義務を負わなくてはならないからです。
　　　今まで通りに生活して頂ければ問題ないかと思います。

なるほど。良くわかりました。
ありがとうございました。

買取保証について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。







住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、
業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです。
何か良い方法はないでしょうか。






回答：その場合「買取保証」はいかがでしょうか。






「買取保証」ですか。どういう制度なんですか。






回答：買取保証とは一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、
　　　あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で
　　　不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。
　　　一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で、
　　　「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。





仕組みはなんとなく分かったんですが、結局どういうメリットがあるんですか。






回答：言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです。
　　　つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、
　　　万が一売れなかった時は買取の良い点である不動産会社に
　　　買い取ってもらうという選択ができます。






売れなければ、最終不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね。
他にはメリットはありますか。






回答：売却期限と買取価格があらかじめ分かるので、
　　　予算計画を立てやすいというメリットがあります。
　　　買取保証を付ければ不動産会社が提示する買取額が決まっているため、
　　　その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。
　　　また資金計画が狂いにくいので、"いつになったら売れるんだろう"
　　　"何円を下回ったらどうしよう" という心配をしなくて済みます。
　　　仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買取額よりも確実に高くなるため、
　　　うれしい誤算となるだけでマイナスになるわけでもありません。





確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね。
ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね。






回答：確かに、不動産会社による買取となるなら、
　　　売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。
　　　不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、
　　　基本的には70％程度で価値は下がると思います。
　　　ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。
　　　例えば、不動産が3,000万円で売れた場合、
　　　一般的に仲介手数料が96万円に消費税がかかるのですが、
　　　買取保証によってかなりの額が節約できることになります。
　　　また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を
　　　売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。
　　　この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。






なるほど。
買取の場合のメリットもあるんですね。
あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなど、きちんと把握しておかなければいけないですね。






回答：そうですね。
　　　また買取保証では売り手と不動産会社は"専属専任媒介契約" もしくは、
　　　"専任媒介契約"を結びます。
　　　上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは
　　　できません。
　　　そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。

不動産売却に強い不動産会社について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により内容に不具合が生じる場合がございます。







不動産売却を考えているんですが何を基準に不動産会社を選べばいいですか？
高い査定価格を出した不動産会社ですか。






回答：いえ。不動産会社を選ぶときに"査定価格が高い"という理由だけで
　　　売却の依頼をするのはお勧めしません。
　　　不動産会社によっては売却依頼を欲しいがために無理やり査定価格を高くしている
　　　ケースもあります。
　　　そういった不動産会社に依頼してしまうと、
　　　結局売れずに最後は相場よりも安く売却というケースも少なくありません。






そうなんですね。
実際に売却が得意な不動産会社の見極め方などはありますか。






回答：どの業界でも同じことが言えますが、
　　　今担当しているエリアでどのくらいの売買実績があるのかを聞いてみてください。
　　　マンションなどの不動産は物件によってそれぞれ良いポイント・悪いポイントが違います。
　　　しかし、周辺環境をどのように良く魅せるのかはエリアで売買実績のある方であれば
　　　多くの経験があることにより得意だと思って良いです。






確かに実績がある方がより良い条件で売却してくれそうですね。
ただ実績を聞いても判断は難しそうですね。







回答：確かに、不動産担当者の売却の実績があるかどうかは見極めが難しいと思います。
　　　ただポイントを押さえて確認しておくと、不動産担当者が担当しているエリアで
　　　どれほどの売買実績があるのかが見えてきます。






そのポイントは何ですか。






回答：まずエリアでの勤続年数を確認することです。
　　　どんなに売れている不動産担当者だとしても、
　　　今の担当エリアになって間もない不動産担当者だとどうしても不安ですよね。
　　　というのも、"この駅はこんなに便利" "近所の環境がこんなに良い" など、
　　　地域的な話もマンションなどの不動産購入にはつきまといます。
　　　どんなに良い物件でも周辺環境に満足がいかなければ購入はしてもらえません。







それなら私でも判断できそうです。
他にありますか。







回答：専門性の必要な知識があることですね。
　　　不動産と一言にいっても、どのような不動産を売却したいのかによって条件が変わります。
　　　種別だけでも「マンション」「戸建て」「土地」とさまざまです。
　　　そのため、売却したい不動産が果たしてどのジャンルに含まれ、
　　　それぞれどのような売却活動をするべきかを
　　　熟知している不動産担当者であることが好ましいです。

専門性ですか。
そうしたらどのような資格をもっているかは確認した方が良さそうですね。

回答：そうですね。
　　　「宅地建物取引士」は、宅地建物取引業に従事する不動産担当者が持っているべき資格ですが、
　　　 担当者の保有率は100％ではないので必ず確認するようにしましょう。
　　　 また買い替え・住み替えの場合ですと、
　　　 住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている
   　　 不動産担当者だと、お金やローンの相談もできるので助かりますね。

資格の確認は私でもできますね。
そしたら査定価格はあまり重要ではないんですね。

回答：いえ、査定価格も大事です。
　　　ただ「なぜこの査定価格なのか」をしっかりと根拠を提示しながら
　　　説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。
　　　不動産を売却する際は不動産担当者に査定で出した価格の根拠を確認し、
　　　売りたい不動産のメリットだけでなく、
　　　デメリットも伝えてくれるかどうかを確認することが大事です。

根拠のない査定価格を提示してくる担当者には依頼してはダメという事ですね。

回答：その通りです。どんな不動産会社、担当者に依頼するかは重要なポイントです。
　　　"良い人そう"だけで不動産担当者を決めてしまうと、
　　　必要な知識が足りていなくて売却活動に手こずるなんてケースもあります。

　　　ご自身で不動産担当者を選ぶことはなかなか勇気のいることではありますが、
         より良い条件で不動産売却をするためにも、不動産担当者はしっかりと見極めるように                       しましょう。

未登記建物の売却について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により内容に不具合が生じる場合がございます。







未登記建物は売買できますか。






回答：はい。売買できます。

　　　ただし、買主様にとってデメリットやリスクがありますので、
　　　売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。

買主さんにデメリットやリスクがあるんですか。

回答：はい。
　　　購入し取得したにもかかわらず、所有権を第三者に主張する事が出来ません。
　　　不動産取引では通常、売買代金の支払いと同時に所有権が移転し所有権移転登記も行います。
　　　ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。
　　　仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して、
　　　買主様は所有権を主張することができません。







それはとんでもないリスクですね。

回答：そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。

次に住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事が出来ません。

融資が受けられないのはどうしてですか？

回答：それは抵当権が設定できないからです。
　　　融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。
　　　万が一返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。
　　　ところが、抵当権を設定する建物の登記がなければ権利設定は出来ません。

売買は可能だけれど、"実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない"と言うことですね。
買主様の名義に登記できるようにするにはどうすれば良いですか。

回答：誰が所有者なのか分かるようにする登記を保存登記と言いますが、
　　　保存登記をするためにまずは建物の表題登記が必要となります。

表題登記ですか。

回答：はい。表題登記とは不動産を特定するため、不動産登記の表題部になされる登記のことです。
　　　建物の場合は所在・家屋番号・種類・構造などの登記となります。
　　　ちなみに、不動産登記法では表題登記のない建物の所有権を取得した者は、
　　　取得日から一月以内に表題登記を申請しなければ十万円以下の過料となっております。

そんな法律があるんですね。
表題登記の次は？

回答：次は建物の所有権保存登記を行います。
　　　保存登記を行うことでその建物の所有者を明示する事が出来ます。
　　　いきなり買主様の名義で保存登記することは法律上難しい為、売主様の名義にすることが
　　　一般的です。　
　　　

つまり、売主名義の建物にしておくと言う事ですね。

回答：はい。そういう事です。
　　　"費用負担をどうするか"　"表題登記と保存登記をいつまでに完了させるか"
　　　などは事前に取り決めが必要です。

誰に依頼するのでしょうか。







回答：表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。

同じ登記でも分野が違うんですね。

回答：建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。

どんな場合ですか。

回答：別棟を建築したり、増築した場合などです。

なるほど。

回答：原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要があります。
　　　ただし、買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで、
　　　買主様が未登記のままの引き渡しを承諾される場合もあります。　

確かにそうですね。
何から始めればよいのでしょうか。

回答：まずは、売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いと思います。
　　　土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者なども
　　　考えながらアドバイスがもらえるかもしれません。

分かりました。
ありがとうございます。

融資承認取得期日について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。

売買契約が済み、後は引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。

そうですね。お引越し準備など、まだこれからやっていくこともたくさんあるかと思います。
ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか。

事前審査ですか。
これから住宅ローンの申し込みをされるとは聞きましたが、事前審査についてはわからないです。

そうですか。住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないことではありませんが、
これからされる住宅ローンの本申込の手続きについては売主様にも影響がある事なので把握していただいた方が良いかと思います。

具体的には何を注意しておけばいいですか。

契約書や重要事項説明書に、買主様が利用する予定の銀行やローンの金額の他、

・融資承認取得期日
・融資利用の特約に基づく契約解除期日

と記載されているところがあるかと思います。

ありますね。

その内容を噛み砕いてお伝えすると、融資承認取得期日に記載されている日までに記載されている銀行で、
記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込をしていながらも否認された場合は、契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。

期日までに申込をしていなかった場合はどうなるのですか。

期日を過ぎて申し込みをして融資の承認を得られれば良いのですが、
もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。

解除になってしまうとどうなるのですか。

白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。
白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が元の支払い主に戻ります。
違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。

そうすると引っ越し準備のスケジュールも変わってきますね。

そうです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めていただければと思います。
そういうケースを極力防ぐために、事前審査というものをやっていただくこともあります。

先ほどおっしゃっていたものですね。

事前審査では、買主様のお仕事や収入、その他の借入状況についてを中心に審査を行います。
仮審査とも言ったりしますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。

なるほど。
とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良いですね。

そうですね。

その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので、
大丈夫かと思いますが念のためにご注意いただければと思います。

わかりました。ありがとうございます。

抵当権抹消手続きについて解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により内容に不具合が生じる場合がございます。

所有している不動産を売却したいのですが、まだ銀行からの借入が残っています。
このような不動産は売れるのでしょうか。

はい、問題ありません。
現在ローンを払っていながらでも売却は出来ます。

そうなんですね。
その場合、現在支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか。

その場合、現在お持ちの不動産には銀行からの抵当権が付いていますので、借りたローンを返済して抵当権を抹消していく必要があります。
所有している不動産を売却した資金での返済または手持ちの資金からの返済、どちらでも構いません。

基本的なことですが、抵当権って何ですか？
不動産を購入するときに銀行から融資は受けたのですが。

はい。銀行は融資をする際に、不動産を担保とします。
万が一、借入された方がローンの返済が出来ない場合、担保にした不動産を競売にかけ売却して債権を回収するためです。
抵当権を設定した場合、銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収が出来る
そのような権利のことを「抵当権」といいます。

確かに融資を受けたときに、自分の不動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。

そうですね。
多くの金融機関は融資をする際に、抵当権の設定を求めます。

では、この抵当権を外さないといけないですよね。

はい、そうです。
誰も、前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。

ですから、不動産を売却する際、次の購入者に引渡しをする前に抵当権を抹消しなければならないのです。
また、新たに不動産を購入される方に対して、銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。

抵当権はどうすれば外せるのでしょうか。

はい。ローンの残債を一括して繰上げ返済することによって、銀行は抵当権を外してくれます。
借入されている方が、残債を一括返済した際に、銀行は「抵当権抹消書類」を借入者に渡します。
実務的には、抵当権の抹消手続きは司法書士に委任することが多いため、あまり馴染みがないかもしれません。

わかりました。
素人なのでプロの司法書士にお任せしたいと思いますが、抵当権を抹消する時に必要な書類はありますか。

はい、全部で六つあります。

一つ目：登記済証または登記識別情報
二つ目：登記原因証明情報（抵当権解除証書）
三つ目：委任状（代理権限証明情報）
四つ目：金融機関の資格証明書
五つ目：抵当権抹消登記申請書
六つ目：登記事項証明書

以上の六つになります。
書類は銀行や法務局で手に入ります。
不動産仲介の担当者がおられれば、ご相談頂いた方がよいですね。

ちなみに抵当権の抹消の費用はどの位でしょうか。

印紙代や司法書士への金額も含めると、15,000円から20,000円が相場です。

抵当権の抹消手続きは自身でも出来るのでしょうか？

できます。ただ不動産売却に伴う抵当権の抹消については、購入者の登記も絡んできますので、
安心・安全、そしてスピーディーな取引を行うためにも、出来る限りプロの司法書士に依頼することをお薦めします。

なるほど、わかりました。
ありがとうございました。