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決済時に必要なものについて解説しています。






売主さんの決済の時に、必要なものってなんですか？





はい。
権利証もしくは登記識別情報・ご実印・印鑑証明・身分証明書が必要になります。
住所を変更されている場合は、住民票・戸籍の附票が必要になるケースがございます。
お金関係で言いますと、仲介手数料・登記費用・住宅ローンが残っている場合は、
残金の支払いが必要になりますが、決済金で相殺できますので、特に現金の用意は必要ございません。
ただし、振込先口座の通帳・通帳印は忘れずにお持ちください。





他に何かありますか？





一番大事なのは、お家の鍵でございます。





鍵がなかったらお家に入れませんよね。





そうですね。
あと忘れがちなのが、ポストのダイヤルナンバーであったり、
宅配ロッカーのカードも忘れずにお持ちください。





その他にも何かありますか？





はい。
ここから細かいんですが、土地の場合、確定測量図・近隣との覚書・同意書、
一戸建ての場合は、設計図書・検査済証・適合証明書・設備の取り扱い説明書、
マンションの場合は、管理規約・総会の議事録等になります。
お客様にご用意いただくのは以上になります。
その他に、残代金・清算金等の領収書や公課証明などが必要になりますが、
こちらは仲介会社が用意させていただきます。





そんなにたくさんあるんですね。





ただ、決済が近づいてまいりましたら、担当者より改めてご案内させていただきますのでご安心ください。






わかりました。

契約時に必要なものについて解説しています。






売主様が契約のときに必要なものってなんでしょうか？





はい。
まずは、買主に真の所有者であることを示す権利証もしくは、登記識別情報が必要となります。






権利証はよく聞くんですけれども、登記識別情報ってなんですか？






どちらも所有者として登記されていることを示す情報なんですけれども、
2005年より制度改正がありまして、順次権利証から登記識別情報になっております。





他に必要なものってなんですか？





はい、身分証明書が必要になります。





身分証って保険証でもいいんですか？





保険証には顔写真がないので、免許証・パスポートのような顔写真があるものが必要となります。





その両方がない場合はどうでしょうか？





その場合は、マイナンバーカードであれば対応可能です。





マイナンバーカードなら持ってます。





それ以外に必要なものってなんですか？





そうですね、印鑑が必要になります。





印鑑は実印でなければいけないんでしょうか？





契約時は特に必要ないんですけれども、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要になりますので、契約の時も統一して実印を持ってきていただければと思います。






お金は必要ないんでしょうか？





契約書に貼付していただく印紙の印紙代と仲介手数料が必要になるんですけど、
買主様から手付金を預かる形になりますので、そこから相殺していただければと思いますので、特に必要ありません。





なるほど、分かりました。
ありがとうございます。

取引事例比較法について解説しています。






私は東京にマンションを持っているんですが、どのように査定するんでしょうか？






はい。
居住用のマンションの場合ですと、取引事例比較法というものを用いて価格の算出をさせていただいております。
同じマンションの同じ間取りで、出来るだけ直近の成約事例を基に価格の算出をさせていただいております。





土地の場合、同じ土地ってないですよね？





そうですね。
おっしゃる通り同じ土地というものはありませんので、路線価を基に算出させていただいております。
路線価というのは必ず道路につけられている価格となりますので、今回査定の不動産と成約事例の不動産、それぞれに接している道路の路線価、これの比率を用いて調整させていただいております。
ただし、同じ面積の土地であっても土地の形であったり間口が違うと価格も変わってきますので、
その辺りを流通性比較ということで調整して最終的な価格の算出をさせていただいております。






なるほど、分かりました。
ありがとうございます。

原価法の算出方法について解説しています。






広島の実家の一戸建てを売却しようと思うんですが、
査定ってどうやるんでしょうか？






はい。
一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、土地の部分を取引事例比較法
ということで、分けて算出することになります。





取引事例比較法はなんとなくイメージが沸くんですけども、
原価法ってなんですか？





はい。
原価法というのは式でお伝えすると、「再調達価格×原価修正×流通性比率」
こちらで算出することになります。





難しい言葉がたくさん出てきたんですが、再調達価格ってなんですか？





はい。
再調達価格というのは、そこにある建物を、今まったく同じものを新築した場合に、
いくらになるのかっていう価格になります。





原価修正ってなんですか？





はい。
経年劣化によって出てくる目減り部分、これを考慮した数値になります。





流通性比較ってなんですか？





簡単にお伝えすると、その不動産が売れやすいか、そうでないかなんですけれども。
例えば、東京にある不動産と広島にある不動産ですと、やっぱり人口も違いますので、
そこで売れやすい、売れにくい出てくると思います。





なるほど、分かりました。
ありがとうございます。

不動産売却依頼をするときの手続きについて話しています。






不動産の売却の依頼をしようと思ったら、どういう手続きをとったらいいんでしょうか？





はい。
まずは、不動産会社と媒介契約を締結していただく必要がございます。
この中で、大きく分けて２つ種類がございます。
複数の会社と契約できる「一般媒介契約」、一社のみとしか契約のできない「専任媒介契約」というのがございます。
大きく分けるとこの2つの形式です。





どういう違いがあるのでしょうか？





はい。
まず、専任媒介契約に関してなんですけれども、売主様に対して定期的に販売状況を連絡する義務がございます。
また、不動産業者が見れるレインズというサイトに、7営業日以内に必ず登録していただかないといけないという義務がございます。
一般媒介契約に関しては、こちらの今の2つの義務というのは特にございません。
細かいんですけれども、専属専任媒介契約というのがあるんですけれども、基本的には一般媒介で契約していただくか、専任媒介で契約していただくか、こちらの2つで検討していただければよろしいかと思います。





分かりました。
ありがとうございます。

物件状況報告書について話しています。







物件状況報告書ってあるって聞いたんですけども、それってなんですか？





はい。
例えば、雨漏りしているのが分かったうえで買うのはどうですか？





うーん、修理してから入居しますね。





買ってから、雨漏りするのが分かったらどうですか？





それは嫌ですね。
裁判したくなりますね。





ですよね。
そういったトラブルにならないように、物件の状況を事前に買主さんにお知らせするのが物件状況報告書になります。





他に具体的にどういうことを書いていくんですか？





はい。
例えば、シロアリの被害があるか、給排水管の故障があるか、土壌汚染があるか、越境があるか、境界標があるか、近隣の建築計画があるか、嫌悪施設があるか、心理的瑕疵があるか、などを記載していきます。





そんなにたくさんあるんですか。






不動産取引の重要なポイントになりますので。





なるほど。
それがあれば安心ですね。

契約解除について話しています。





友達から不動産契約をキャンセルしたっていう話を聞いたんですけれども、
キャンセルすることもできるんですか？



はい。
残念ながら、契約の成立後に解除となるケースが稀にありますね。




その場合、手付金はどうなるんでしょうか？



はい。
手付金を返却する必要がある解除と、返却する必要がない解除とあります。




手付金を返さないといけないケースもあるんですか？




はい。
"白紙解除"と言いますけれども、契約自体がなかったということになりますので、
手付金を返却する必要があります。



そうなんですね。
手付金を返さなくてもいい解除もあるんですか？



はい。
"手付解除" "違約解除"などがそちらになります。



分かりました。



ただし、仲介手数料は"手付解除" "違約解除"の前には契約自体が成立していますので発生します。
白紙解除の場合には契約自体がなかったことになりますので、仲介手数料は発生しません。



分かりました。
解除には、手付解除・違約解除・白紙解除の3種類があるんですね。



はい。



よく分かりました。

売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。





私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。





それはもったいないですね。





売ろうか貸そうか悩んでるんですけど、どうしたらいいですかね？





はい。
まずは売却のメリットなんですけれども、こちらはまとまったキャッシュが入ってきますので、そちらを使っていただいて他の運用をしていただけるというのがメリットになります。
デメリットに関しては強いて言うなら、今後大幅なインフレなどが起こったときに、あのとき売らなければよかったなという後悔があるかなっていうことですかね。





賃貸のメリットってなんですか？





賃貸のメリットに関しては、大きく定期的な収入が入ってくるということですね。





デメリットは、どういうところでしょうか？





デメリットに関しては、まず一つ目が家賃滞納ですね。
特にローンの支払いをされていらっしゃる方なんかに関しては、かなりのリスクになると思います。
もう一つがその室内での自殺であったりとか孤独死なんかが起こってしまいますと、その資産が大幅に価値が下がってしまうというリスクがありますので、ここは大きなデメリットかなと思います。





じゃあ売却しようかな。





そうですね。





ありがとうございます。

共有名義の不動産売却について解説しています。



今持っている物件が妹と共有名義になっていて、こんな物件でも売却ってできるのでしょうか？




はい。
妹様が今回の不動産に関しまして、売却を同意されているのであれば大丈夫でございます。
ただ、大きく分けて3つ程、妹様には立ち会っていただく場面があります。
「媒介契約時・売買契約時・決済時」この3つの場面で妹様が立ち会っていただいて、
署名と捺印を頂くのですが、大丈夫でしょうか？




妹は遠方に住んでいて、毎回立ち会いは難しいと思うのですけれど、どうしたらいいでしょうか？




はい。
それでしたら「委任状」で対応させていただきますのでご安心ください。




委任状ってなにか必要な書類ってあるのでしょうか？




はい。
委任状をですね、ご本人様に実印を押していただく形になりますので、別途ですね、印鑑証明書をご準備いただければと思います。



印鑑証明ってなにか有効期限ってあるのでしょうか？



はい。
法的な決め事はないんですけれども、金融機関が直近3か月以内の物でないと受付をしないというケースがありますので、なるべく新しい物を取得していただいてご提出していただければと思います。



分かりました。ありがとうございます。

一物四価について解説しています。






不動産にはいろいろな価格があるとお聞きしたんですが。





はい。
一般的には4つの価格「一物四価」というのがございます。






一物四価ですか？
具体的にはどういうものがあるんですか？






はい。
一つ目は「公示価格」といいます。






公示価格・・・新聞なんかで見たことがありますね。






そうですね。
毎年3月頃に発表がありますので、
その際には新聞やニュースなんかで取り上げられたりされますね。






二つ目は何ですか？






はい。
「固定資産税評価額」といいます。






固定資産税評価額？
あ、税金なんかの支払いで見たことがありますね。






はい。
毎年7月の初旬には、納付書が届くと思います。






三つ目はなんでしょうか？






はい。
「路線価」といいます。






路線価ですか？






一般的にはあまり耳にされることが少ないと思いますけれども、
相続税の計算をするときの指標となります。






四つ目はなんですか？






はい。
「時価」となります。






時価ですか？






実際の価格のようなものなんでしょうか？






実際に、売主さん・買主さんが契約されるときに使う実勢価格となります。






なるほど、分かりやすいですね。
ありがとうございました。