「2022年09月」の記事一覧（3件）
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/09/30 14:57
仲介会社の果たす役割について解説しています。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
今後の法改正等により動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。
不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。
仲介会社を通じて不動産売買を行うと仲介手数料が必要となりますよね。
回答：そうですね。
仲介を依頼すると仲介手数料がかかります。
仲介手数料を支払ってでも仲介会社を通すメリットってなんですか。
回答：手間を省けることはもちろんですが、取引の安全性や公平性を担保することです。
まず売却をしようと思う物件について調査をしなければなりません。
ですが、何をどこでどのように調べないといけないのかは分かりませんよね。
確かによく分からないです。
回答：次にその調査を基にして不動産の査定を行います。
相場は路線価やチラシに載っている他の物件からおおよそ分かりそうな気がします。
回答：路線価のほかにも公示地価などが公表されていますが、
路線価は相続税の計算のための価格であり、
公示地価も実際に売買される金額とはイコールにはなりません。
また土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されていません。
チラシなども売り出している価格であって、実際に成約した価格ではないことが多いです。
その時点での物件の適正な価格は、なかなか簡単には分からないですよね。
回答：そうですね。
次に、売却をスタートして不動産を買いたい方はどのように物件を探されるでしょうか。
ネットを見て探す方が多いのではないですか。
回答：そうですね。
最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。
ポータルサイトに掲載するには費用が必要になってきますし、
個人ではそこに掲載することはできません。
そうなんですか。
買いたい方を探すために費用がかかっているんですね。
回答：少しでも多くの方に物件を知ってもらい希望者を見つけることが重要です。
ですので、チラシなどの紙媒体でも販売活動をしています。
確かに、不動産の広告はよく目にしますね。
回答：さらに購入希望者が見つかったとき、公平な条件交渉をするには、
専門家の第三者が必要です。
条件がまとまると契約前に宅地建物取引業法に基づき購入者に重要事項説明が
必要ですし、売買契約書にはさまざまなことを想定した約款や特約も必要です。
購入する方のためでもあるんですね。
回答：そうです。そのほかにも抵当権が設定されている場合の抹消手続き、
所有権移転登記といった登記を依頼する司法書士の手配や諸々の調整など、
引渡しに向けて多くの手続きが必要になります。
それは専門家が必要になりますね。
回答：不動産を取り扱える宅建業者には免許が必要ですし、
その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。
売却成功に向けて専門家である仲介会社にご依頼することをお勧めいたします。
わかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/09/25 14:15
実測精算取引について解説しています。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性が出る可能性がございます。
不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。
土地の取引を行うとき、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか？
回答：はい。程度の差はありますが、異なることがあります。
そうなると坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか？
回答：そうですね。単価は変わります。
公簿取引といって登記簿面積に基づいて取引を行う場合、
登記簿面積により実際の面積が大きくなると単価が下がりますし、
小さくなれば単価は上がります。
それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。
なんとかならないんでしょうか。
回答：そういった場合には公簿取引ではなく、実測精算取引とするところがあります。
実測精算取引ですか。どのような取引ですか？
回答：例えば公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。
㎡単価は10万円です。
公簿取引の場合は実際の測量の結果、土地の面積が90㎡になったり、
110㎡になっても売買代金は1000万円であり、㎡単価が上がったり、
下がったりになります。
これに対して実測精算取引は精算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと精算基準となる面積は、100㎡で㎡単価は10万円となり、
1000万円の売買となります。
売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は、
110㎡×㎡単価10万円で1100万円、
90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。
なるほど。
実測精算だと、どちらにも平等な条件でいいですね。
回答：ただし、メリットだけでなく注意も必要です。
どういったことに注意が必要ですか？
回答：予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計画に影響が出ることがあります。
測量を行うので引渡までに時間がかかる場合があります。
長引くと相場が変わってしまうリスクなどもあります。
確かにそうですね。
回答：その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、
どちらの取引を行う日がいいのか不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。
わかりました。
ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/09/16 16:29
相続前の売却と相続後の売却
どちらが有利なのかを解説しています。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。
不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談下さい。
売却するとしたら相続前と相続後、
どっちがいいのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？
回答：はい。
相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う族」などといいます。
遺産の分割方法をめぐって相続間で揉めることが多くあります。
特に不動産は将来その不動産の必要性や処分の価格、
時期などで意見が分かれることが多くあります。
よくドラマなんかでもありますよね。
回答：そうですね。
その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、
それらの不安要素はなくなります。
また相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がないため、
売り急ぎで安く売却する必要もありません。
売り急ぐと価格を下げざるおえないですよね。
回答：はい。相続人の中にはそれらを嫌がったり、
思い出のある実家の売却自体を嫌がることもあります。
足並みが揃わないと売りたくても売れないということもあります。
相続前であれば、名義人の意思で売却をし相続人の相続税資金を用意することが可能です。
なるほど。
では相続後に売却する場合のメリットはなんでしょうか？
回答：はい、相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、
これは時価といわれる実勢価格より低くなっております。
そのため相続財産の評価が現金の場合よりも低く相続税額が割安になることがあります。
評価額の違いですね。
回答：はい。または相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、
その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、
譲渡取得税の節税につながります。
相続しても所有期間は引き継ぎますので譲渡所得税が短期か長期かに
かかわる場合は相続後の方が有利ですね。
相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。
回答：はい。
相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れることが問題として
認めないというケースも出てきています。
そういこともあるんですね。
回答：相続前と後の売却どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。
もしもの時の為に、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをおすすめします。
わかりました。
ありがとうございます。
