2022年03月の記事一覧｜愛知県大府市・東海市・知多市・知多半島エリアの不動産売却はセンチュリー21グローバルホーム｜センチュリー21グローバルホーム

売却苦戦物件の対応策について解説しています。
※本動画は2021年11月24日に収録したものです。
　今後の法改正等により内容に不具合が生じる場合がございます。





不動産が長期間売れなくて困ってます。
どうすればいいですか。





回答：物件が売れない理由は買い手がいないからです。
　　　ではなぜ買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。
　　　しかし、原因を分析すれば売れやすくなる可能性は高いです。
　　　物件が売れない主な理由は大きく以下の3つに分類できます。






それはなんですか？






回答：1.販売価格が不適切である。

　　　2.物件自体に何らかのマイナスポイントがある
　　　
　　　3.不動産会社選びに失敗している

　　　この3つです。






それぞれ詳しく教えてもらえますか。





回答：はい。まず1つ目の販売価格についてです。
　　　売れない物件の多くは物件自体の価値に対して価値が割高であることが多いです。






確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします。
でも、不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが。





回答：不動産会社も売主様と同じく少しでも良い条件で成約したいと考えています。
　　　ですので、相場の上限に近い価格から販売スタートを提案することが多いです。
　　　ただし、その後の反響状況によっては担当者と相談し、
　　　販売条件について柔軟に検討することも重要です。






分かりました。
では次に、物件にマイナスポイントがあるというのはどういうことでしょうか。







回答：はい。売れにくい物件の多くは外観や設備などに何らかの問題があります。
　　　買主にとって見た目の印象は時に間取や価格よりも重要です。
　　　特に初めての物件を見たときの印象は後々まで尾を引くことになります。
　　　外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水周りの清潔さなどは特に重要です。
　　　これらに大きなマイナス要因があると買い手が付きにくくなります。






確かにキッチンなど周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね。






回答：そうですよね。
　　　売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にしていただく、
　　　掃除では綺麗にできずあまりにも見た目を損なう場合には、
　　　部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。






わかりました。
それでは3つ目の不動産会社選びに失敗しているについて詳しく教えてください。






回答：はい。
　　　先程お話した価格や物件に問題がない場合は不動産会社が原因かもしれません。
　　　売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は一般的に契約期間は3ヶ月間です。
　　　そのため不動産会社は3ヶ月の間に成果を出そうと販売活動を行います。
　　　仮に3ヶ月経っても物件への問い合わせ自体が少ないような場合は、
　　　販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。






そうなんですね。
では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。






回答：そうですね。
　　　いきなり変更するのではなく、
　　　ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、
　　　具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などを
　　　ご相談されてみてはいかがでしょうか。





その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方が良いということですね。





回答：そうですね。
　　　それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、
　　　売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては、

　　　・周辺の成約価格を調べ適切な販売価格に改定する

　　　・外壁や内装、水周りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す

　　　・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す

　　　・不動産会社そのものを変更する

　　　以上のポイントを意識していただければと思います。







わかりました。ありがとうございます。






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老朽化物件の売却について解説しています。
※本動画は2021年11月24日に収録したものです。
今後の法改正等により内容に不具合が生じる場合がございます。






自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。





回答：新しく建て替えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。
　　　ただ建て替えにはメリット・デメリットが存在します。
　　　それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう。





そうなんですね。
それぞれのメリット・デメリットを教えていただけますか。






回答：はい。それではまず建て替えのメリットですが、大きく4つあり、

　　　・土地を探す手間が省ける
　　　・慣れた土地に住める
　　　・今までの家の不満が解消できる
　　　・建て替えローンが利用できる

　　　　これらがメリットになります。





それぞれ詳細を教えていただいていいですか。





回答：はい。まず1つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、
　　　これまで住んでいた家を立て替えるので、住み替えのように
　　　土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。
　　　ですので、金銭面と時間を一気に減らすことができます。






土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね。





回答：そうですね。
　　　次に2つ目のメリットの「住み慣れた土地に住める」は、
　　　学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。




確かに新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね。





回答：そうですね。
　　　次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は、
　　　学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。





確かに新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね。





回答：そうですね。
　　　次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですが、
　　　こちらは今まで不満だった間取、さらには電気やガス、
　　　水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。
　　　家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、
　　　今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。





今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね。





回答：はい。
　　　そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが、
　　　現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンが
　　　いくつか存在しています。
　　　さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることも
　　　あり安心です。





大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。
そうしたら次にデメリットを教えていただけますか。





回答：はい。デメリットは大きく4つあります。

　　　・建替え中は仮住まいが必要
　　　・建替えができない場合もある
　　　・解体工事が必要
　　　・滅失登記が必要

　　　これらがデメリットになります。





それぞれ教えてください。





回答：はい。
　　　1つ目の「建替え中は仮住まいが必要」ですが、
　　　建替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業がありますので、
　　　解体の作業から新築が建て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。
　　　解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。






住みながらの建て替えは出来ないですもんね。
そうしたら仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね。






回答：そうですね。
　　　また引越しも2回必要になりますので、
　　　その点も踏まえて資金計画を立てる必要があります。





確かに。それは盲点でした。





回答：気づかないところで思わぬ経費がかかってしまうケースがあるので、
　　　その点は注意が必要です。





分かりました。
そうしたら次は建替えできない場合があるということですが、
現在家が建っているのにそんなことがあるのですか？





回答：はい。今建物が建っている土地でも、
　　　解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。
　　　それを「再建築不可物件」と言い、建て替えを考えている土地が
　　　再建築不可物件にあたる場合は建替えができません。






そんなケースがあるんですね。
ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか。





回答：はい。
　　　「前面道路が建築基準法の道路でない」や「敷地が道路に2m以上接していない」場合、
　　　再建築不可の物件の条件に当てはまります。
　　　この辺りは建替えを検討される際にはきちんとご確認いただいた上で、
　　　ご検討いただければと思います。





わかりました。
では解体費用がかかるのは何となく分かるのですが、
具体的にはどのくらいかかるのでしょうか。





回答：はい。まず解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして
　　　「坪単価×延床面積（坪数）」があります。
　　　しかしこれはあくまで建物本体を取り壊す際の費用相場で、
　　　その費用とは別に家の状況や状態でさまざまな費用が別途必要になってきます。
　　　こちらは解体業者に現地を確認していただいた上でしっかり見積もりを取りましょう。





家の状態によって解体費用が違うんですね。わかりました。
それでは最後の滅失登記とはなんでしょう？





回答：滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。
　　　建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと滅失登記には申請義務があるため、
　　　怠ると10万円以下の罰金を支払う場合等があります。





罰金ですか？それは大変ですね。





回答：そうですね。
　　　滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、
　　　その後更地にした土地を売ることもできません。
　　　さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなければなりません。
　　　なので滅失登記は建替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。





わかりました。
建替えするのもいろいろと気を付けないといけないポイントがあるんですね。





回答：はい。なので建替えやお住み替えを検討される場合は、
　　　まずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。





わかりました。ありがとうございます。






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月極駐車場の売却について解説しています。
本動画は2021年11月24日に収録したものです。





月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか？





回答：はい。もちろん売却することは可能です。





その際は駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか？





回答：購入される方が購入後にそのまま貸駐車場として継続利用されることがあります。
　　　売却開始の際は賃貸契約はそのままで良いと思います。





買いたい方が建物を建築予定の場合だとどうなりますか。





回答：その場合は売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解除するのかが重要です。





一般的にはどちらで解約することが多いですか。





回答：ケースバイケースなので売買契約締結前にお互いが協議して決めることとなります。





借家の契約解除はいろいろ大変ですよね。
駐車場も同じですか？





回答：借家の場合は貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。
　　　貸主が使用する理由だけでなく、立退料なども必要となることが多いです。
　　　これは借地借家法の規定によるものです。





同じようなことが必要なんですか？





回答：駐車場の場合は借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。





立退料も必要ないんですね。





回答：契約書に記載がなければ必要ありません。





どれくらい前には言うのが良いのでしょうか。





回答：まずは契約書をご確認ください。
　　　契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。





契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか。






回答：法的な規定はありません。
　　　ただ借りている方も次の駐車場を探すためには時間が必要ですので、
　　　1・2ヶ月前にはお知らせする方が良いと思います。





わかりました。
ありがとうございます。





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新築未入居物件の売却について解説しています。
※本動画は2021年11月24日に収録したものです。
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新築マンションを購入し、あとは引越しをする予定だったのですが、
急きょ転勤が決まってしまい住むことができなくなりました。





回答：それは残念ですね。
　　　しかし実際に新築マンションを購入したあと、
　　　会社からの転勤の辞令が出て悩まれるケースってよくあります。





そうですか。よくあるのですね。
出来る限り損をしたくないのですが、売却や賃貸など、どのような方法がありますか？





回答：はい。いくつかあります。
　　　最も一般的なのが賃貸に出すことです。





でも、賃貸で貸してしまうと、自分たちが転勤から戻った際に住めなくなりますよね。
その時には賃借人に明け渡しを求めることはできるのでしょうか？





回答：確かに、普通賃貸借契約を締結する場合、借主が退去しない限り、
　　　基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。
　　　つまり貸主が転勤先から戻ってきた場合、
　　　基本的には現賃借人を追い出して住むことはできないです。





そうなんですね。
やっぱり賃貸に出すのはリスクがありますね。
なにか良い方法はありますか。





回答：その場合、定期借家契約と言って期間を定めて貸出をすることは可能です。
　　　定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、
　　　その定められた期間が来たら賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。





定期借家契約の場合、更新はできますか。





回答：定期借家契約に更新はありませんので、
　　　貸主と借主が合意すれば再契約することは可能です。





なるほど。
そんな方法があるのですね。
ただ、海外に転勤となってしまい、管理するのも難しいため、
売却も視野に入れて検討したいのですが・・






回答：その場合、新築・未入居となりますね。
　　　新築・未入居であると、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので、
　　　比較的早く売却ができるケースもありますね。





早く売却できる可能性もあるのですね、少しほっとしました。
早く売れるのはうれしいですが、未入居なので購入時の金額で売却はできますか。





回答：不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、
　　　まずは担当者にご相談いただくのがよろしいですね。
　　　ただ、新築・未入居のため価格も購入時と同等かそれ以上で
　　　販売できる可能性もあると思います。





賃貸・売買両方とも検討できるのですね。
選択肢があった良いのですが、他に注意することって何かありますか？





回答：はい。新築マンションの購入時に住宅ローン控除について話があったかと思いますが、
　　　住宅ローン控除の要件の1つに、
　　　「住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し適用を受ける各年の12月31日まで
　　　引き続いて住んでいること」
　　　がありますので、売却はもちろんのこと、賃貸で貸出をされても再入居までの
　　　賃貸期間中は住宅ローン控除は受けられませんので注意が必要ですね。





実際には売買と賃貸はどちらが賢い選択肢になりますか。






回答：ケースバイケースですが、転勤から戻る時期が決まっていたり、
　　　購入されたマンションに思い入れがある場合には賃貸で貸出をした方が良いと思います。





そうですよね。
せっかく購入したマンションなので所有したいと思いますが、
売却した方が良い場合はありますか。





回答：はい。
　　　賃貸の理由とは逆で、転勤から戻る時期が決まっていなかったり、
　　　空室のリスクを懸念される場合は売却をおすすめします。





空室のリスクってなんですか。





回答：新築マンション購入者の多くは住宅ローンを組んで購入します。
　　　その場合、貸出されたマンションの居住者が転居してしまった場合、
　　　賃料を住宅ローンに充てることはできませんので、
　　　最悪、転勤先の賃料と所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。






ダブルでの支払いはきついですね。





回答：どのような方法が良いのか、市域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、
　　　お客さまに最適な方法をご提案できると思いますので、
　　　おひとりで悩まれるのではなく、まずはご相談いただくことが第一歩かと思います。





そうですね。
賃貸か売買か自分では分からないことも多いので、まずは相談してみたいと思います。





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ホームステージングを活用した売却について解説しています。
※本動画は2021年11月24日に収録したものです。
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知人から不動産を売却する際には「ホームステージング」を勧められたのですが、
どういったものなんですか？





回答：はい。元々はアメリカで広まった手法です。
　　　空室物件内では家具や小物類を入れ、居住中の物件内では片づけなどをしながら、
　　　居住空間を演出することです。





リフォームとは何が違うのでしょうか。





回答：リフォームは壁紙や建具などを変えるところから始まります。
　　　お化粧で言えばリフォームはお肌そのものを整えること、
　　　ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか。





そうなんですね。
日本での「ホームステージング」状況はどうですか。





回答：日本では最近多くの不動産会社が取り入れ始めています。
　　　結果、中古不動産流通の促進に繋がっていますね。





ホームステージングを行うとどんな効果があるのでしょうか。





回答：そうですね。
　　　中古不動産をご案内する際には何もない部屋よりも、
　　　家具や小物をレイアウトしてご案内すると、お客さまも住むイメージが出来て、
　　　購入に繋がりやすい効果がありますね。






なるほど。
確かに家具があると住むイメージが湧きますね。
空家の場合には家具や小物を置くのは、居住中の場合はどうでしょうか。





回答：はい。居住中の場合でもホームステージングはできます。
　　　居住中の場合にはすでに生活されている家具や家電がありますので、
　　　その他でできる部分を行います。





その他でできることって何がありますか。






回答：すぐできることは、整理整頓をすることや、お部屋を綺麗にすることです。
　　　散らかった状態で購入希望者に見学されても購買意欲は上がりませんよね。





よく分かりました。
ではホームステージングを活用しながら、売却を進めていきたいと思います。






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再建築不可の物件の売却について解説しています。
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再建築不可物件とはなんですか？






回答：再建築不可とはその名前の通り、現在ある建物を取り壊してしまうと、
　　　再度建築することができない物件のことを言います。






それでは、建て替えができる土地の条件とは何なのですか。






回答：原則は建築基準法上の道路に間口が2m以上接している土地であることです。
　　　ただし、共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、
　　　旗竿地の場合は路地部分の長さにより間口が3m以上必要だったりします。






でも今も建物が建っているのですが・・






回答：建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。
　　　また、それ以降の建物でも建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように
　　　実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くありました。






なるほど。






回答：一見道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていないこともあります。
　　　道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。






再建築不可物件といっても、さまざまなケースがあるんですね。
再建築不可物件は売却することはできますか？






回答：はい。売却することは可能です。






売却の際に何か影響がありますか。






回答：基本再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。
　　　また、住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。






かなり限定されてしまうんですね。






回答：ただ、リフォームすることは可能です。
　　　自身で居住する以外に収益物件として購入する方も多いです。
　　　また、建築基準法上の道路に接していなくても、
　　　建築基準法43条2項の例外規定が適用され、再建築が可能となる例外もあります。
　　　まずは詳細を知る為にも、売却に長けている不動産会社にご相談されることを
　　　おすすめします。






分かりました。
ありがとうございました。






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収益物件の売却について解説しています。
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賃貸に出しているマンションを売却しようとする場合。
居住用の不動産との違いはありますか。





回答：はい。賃貸で貸している不動産は収益物件としての売却となりますので、
　　　買主は投資を目的として買うことになります。
　　　ですので利回りを考えて取引されます。





ということは査定の方法も違うのですか。





回答：そうですね。
　　　収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。
　　　居住用の場合は近隣の事例や建物の価値で査定金額が決められますが、
　　　収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。





そうなんですね。
売却するときに押さえておきたいポイントはありますか。





回答：特に押さえていただきたいことは2つあります。
　　　1つ目は依頼する不動産会社の選び方です。
　　　居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。
　　　マンションの1部屋を賃貸に出している場合でしたら大きな差はありませんが、
　　　一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。






そうなんですね。
2つ目はなんですか？





回答：ご売却されるタイミングです。
　　　投資用の不動産は建物の耐用年数に応じて減価償却費として経費に計上できるので、
　　　所得税などの税金対策になります。
　　　また、ローンの支払額のうち元金返済分は経費にすることができず、
　　　利息分のみが経費として計上できます。






減価償却費とローンのりそくぶんは経費に計上できるんですね。





回答：そうです。
　　　ローンの支払額は一定の場合でも、その内訳は、
　　　最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。
　　　そして元金分の金額が減価償却費を上回ったとき、節税効果も薄れますので、
　　　売却のタイミングとしては良いと思われます。





なるほど。
いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。





回答：そうですね。
　　　そういった知識を持った営業マンのいる会社に依頼されると良いかと思います。






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心理的瑕疵物件の売却について解説しています。
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心理的瑕疵ってなんですか。







回答：はい。例えば、自殺や殺人のあった不動産や近くに墓地があったりというケースで、
　　　人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵といいます。







そんな物件って売れるんですか。







回答：はい。そういった物件でも実際取引はされています。







でも当然、普通の物件よりも安いんですよね。







回答：そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。







確かに、新居を買おうと思ったときに抵抗を感じる人も多そうですね。







回答：不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも
　　　価格に影響されます。







心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。







回答：そうです。
　　　なので心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。







それではもし、心理的瑕疵物件の不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか。







回答：必ずしていただきたいことは、買主様への告知です。
　　　なにも知らずに買主様がその不動産に引越され、
　　　あとで近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、
　　　トラブルになるケースもあります。







なるほど。どのタイミングで告知すればいいですか。







回答：まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。
　　　そして買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。
　　　口頭だけではあとでトラブルになるリスクがありますので、
　　　物件状況報告書にも記載していただくことになります。






不動産会社と媒介契約を結ぶ際に告知するということは、
自殺があった不動産として販売するのですか。






回答：そこまではっきりとは明記しません。
　　　物件資料等に「告知事項有り」と記載して販売活動をすることになります。






そうなんですね。
価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか。






回答：心理的瑕疵の内容にもよりますが、
　　　例えば近くにお墓があると言ってもどれくらい気になるのかに影響されますので、
　　　一概にお伝えにくいのですが、1～2割程ですかね。
　　　建物内で亡くなった方がいる場合、それも自殺か他殺によっても変わります。
　　　他殺の場合ですと相場の半分以下と思っていただいた方良いかと思います。






結構あるのですね。






回答：残念ですが実際のところそうなんです。
　　　先程お伝えした通り、需要の多さも価格に影響されますので、
　　　自殺や殺人があった場合では個人の方ではなかなか買い手がなく、
　　　不動産会社が買い取るケースが多いです。





確かに気にする方も多そうですよね。





回答：気にしない方もいらっしゃいます。
　　　以前担当させていただいたお客様で、
　　　お墓の真横の不動産を買われた方がおっしゃっていたのは、
　　　お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりもよくて安く買えるなら良い
　　　という方もいらっしゃいました。





なるほど。そういう考え方もありますね。





回答：心理的瑕疵物件に該当するからと言って諦めずに、
　　　一度ご相談いただくことをおすすめします。
　　　それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。





そうですね。ありがとうございました。



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所有期間に違いによる譲渡所得税率について解説しています。
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不動産を売却したときに税金がかかるんですよね。






回答：はい。譲渡所得税というものが課税されます。






不動産を所有していた期間によって税率が変わると聞いたことがあるのですが。






回答：譲渡所得には「所得税」と「住民税」と「復興特別所得税」の3つが課税されますが、
　　　所有期間によって所得税と住民税の税率が変わります。






所有期間はどのように決まるのですか。






回答：不動産を譲渡した年の1月1日の時点で保有期間が5年未満か超えているかによって
　　　変わってきます。
　　　5年未満の場合には短期譲渡所得、5年以上の場合には長期譲渡所得となります。






短期と長期があるんですね。
それぞれについて教えてください。






回答：はい。
　　　まず短期譲渡所得ですが、譲渡所得に対して所得税は30％、住民税は9％となります。






では、長期はどうですか。






回答：長期譲渡所得では、譲渡所得に対して所得税が15％、住民税が5％となります。






そんなに税率が違うんですね。






回答：そうなんです。
　　　ちなみに、復興特別所得税はどちらも2.1%ですが、
　　　これは所得税の額に対して課税されます。
　　　分かりやすく合計すると、短期は39.63％・長期は20.315%となります。





倍くらい変わってくるんですね。






回答：そうですね。
　　　ただし、所有期間の判定は単純ではありませんので注意が必要です。






では、所有を開始した日ですが、契約日を基準とするのでしょうか。
それとも引渡日を基準とするのでしょうか。
どちらを基準に判断すればよいのでしょうか。






回答：はい。まず所有を開始した日を取得日といいますが、
　　　取得日は新築か中古かによって違ってきます。





新築と中古で違うのですね。





回答：はい。新築の場合は引渡日を取得日として計算します。
　　　中古の場合は契約日を取得日として良いことになっています。





所有期間の終わりはいつになるのですか。





回答：所有期間の終わりを譲渡日といい、新築・中古ともに引渡日が基準になります。
　　　ただし、先程もお話しましたが、5年経過したかの判定は譲渡した年の1月1日時点で
　　　5年経っているかどうかを判定基準とします。






ということは、実際には5年以上所有しているのに、
税法上では5年所有していると認められないケースがあるのですか。




回答：はい、そうですね。
　　　6年所有していれば全く問題ありませんが、所有期間が5年数か月の場合、
　　　法税上5年所有と認められないケースがあるので、注意が必要です。






ちなみに相続した場合には所有期間はどうなるのですか。






回答：相続された場合には、被相続人の取得した日を引き継いで所有期間を考えます。






よく分かりました。ありがとうございます。



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市街化調整区域の売却について解説しています。
※本動画は2021年11月24日に収録したものです。
　今後の法改正等により内容に不具合が生じる場合がございます。






市街化調整区域内の不動産を売却する場合、市街化区域内の場合となにか違うのですか。







回答：はい。
　　　不動産はその土地の利用規制が厳しいほど活用が難しく、売却が難しくなります。
　　　市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域という定義で、
　　　原則として建物を建てることができませんので売却が難しい場合が多くなります。






建物が建てられないんですか？
私の実家は市街化調整区域内にあるのですが。






回答：そのようなケースもよくあり、
　　　行政から開発許可を取って建物を建築されたのだと思います。
　　　すでに建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。







そうなんですね。
なにか注意点はありますか。







回答：はい。
　　　まずはその建物が合法的に開発許可を取得している建物かどうかがポイントです。
　　　しっかりと開発許可を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も、
　　　同じ規模で同じ用途の建物であれば再建築をすることができます。
　　　また、開発許可を得ていない場合でも登記簿に記載されている地目が
　　　宅地になっているかの確認も必要です。






もし建物がなくて、土地だけの場合はどうなるんですか。






回答：その場合、家を建てることを目的とした方への売却のハードルは上がります。
　　　地域によっては家の敷地同士の感覚が100ｍ以内に一定数以上、
　　　たとえば50個以上連続している場合、建物の建築ができるというところもありますが、
　　　確認が必要です。






その他に違いはありますか。







回答：不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
　　　市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、
　　　調整区域では都市計画税がかからず税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。






メリットもあるんですね。






回答：そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いますし、
　　　その地域でどのような条例が定められているかによっても違います。
　　　またどのような方に向けて販売をするかによってメリットの打ち出し方も
　　　変わってきますので、お気軽にご相談いただければと思います。



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