「2022年04月」の記事一覧（4件）
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/04/22 13:27
住宅ローン支払い中に転勤の辞令が出た場合、売却するのが得なのか？貸した方が得なのか？
またそれぞれのメリット・デメリットも解説しています。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。
不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。
転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、
売却するのと賃貸に出すのはどっちの方がいいのですか？
回答：確かに転勤のタイミングでご売却のご相談をいただくことが多いですね。
賃貸に出されるのと比べてどちらが良いのかはそれぞれメリット・デメリットがあり、
その方のご事情とその不動産の状況によっても変わりますが、
決めるポイントが3つあります。
ポイントを教えてください。
回答：はい。まず1つ目は大前提として住宅ローンを借りている状態で、
賃貸することは基本的にはできないということです。
え。そうなんですか？
回答：はい。そもそも住宅ローンは居住を目的としたローンであり、
国の政策のもと購入を促進させるために低金利となっています。
そのため契約者やその家族以外の人が住むということは契約違反になってしまうのです。
誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへ借り換えすることに
なるでしょう。
ただし、住宅ローン返済中の家を賃貸することを認めているケースもありますので、
必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。
分かりました。
回答：ローンに関してクリアしたうえで、ポイントの2つ目としては、
長期的な収支でどちらが得をするかです。
売却をした場合は諸費用や住宅ローンの残債を残し引いて
まとまったお金が手に入ります。
賃貸に出すと賃料収入が入りますので、ローンの支払いと相殺することもできます。
ただし空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。
二重払いは厳しいですよね。
回答：はい。そこが一番のリスクかと思います。
ですので、個人的な経験上では売却される方が多かったです。
そうなんですね。
転勤先の地域が気に入ったらそこで新しく家を買うこともできますもんね。
回答：そうですね。
実際にそういう方も結構いらっしゃいます。
最後に3つ目のポイントは手持ちの資金です。
先程も触れましたが、賃貸に出した場合、空室リスクがありますので、
転勤先の家賃とローンの二重払いやその他に税金等も発生するリスクがあります。
空室のリスクをゼロにすることは難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が
必要です。
もし転勤で自宅をどうするかお悩みの場合は、お伝えした3点をポイントにしながら
不動産会社にご相談いただければと思います。
分かりました。ありがとうございました。
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必要としていない不動産は売却して現金化し、
また必要となったときに改めて購入することをおすすめいたします。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/04/17 13:27
不動産を初めて売却される方向けてアドバイスです。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
今度の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。
不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。
自分が持っている戸建を売却しようと思っているんですが、
何をどうしたらいいか分からなくて。
どうやって売却を進めたらいいのか教えてもらえますか？
回答：不動産の売却はそうあるものではないので皆さん迷われますよね。
そのために我々不動産のプロがいますので安心してお任せください。
そういって頂けると心強いです。
回答：まずは自分の不動産を確認することから始めてみましょうか。
自分の不動産を確認するとはどのようなことですか？
回答：はい。ご売却予定の戸建で生活をされているので家の内装や設備は十分ご存知かと
思いますが、初期での売却検討時に確認するのは住宅ローンの残債や隣地との境界、
引渡時期についてです。それではいくつか伺ってもいいですか？
はい。お願いします。
回答：今、所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか？
そうです。もう20年以上前に買いました。
回答：そうなんですね。
その当時は金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか。
はい。そうです。
銀行から融資してもらいました。
回答：まだ返済は終わっていないでしょうか？
そうですね。
あと10年近く返済は続くはずです。
回答：残りの返済額がお分かりですか？
だいたい1,000万円ぐらい残っていたと思いますが。
回答：分かりました。
住宅ローンの残債務を調べておいた方が良いでしょうか？
回答：住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと売却価格が残債務を下回る場合、
売主様が別途費用を捻出して残債務を返済しないといけませんし、
売却予定の不動産の抵当権も抹消できなくなってしまう可能性があるためです。
わかりました。
銀行に残りのローンの金額を確認してみます。
回答：はい。次に購入時に前の所有者から隣地との境界の明示は受けましたか？
だいぶ前なのですが、されたような気がします。
でもよく覚えていません。
回答：分かりました。
購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので書類を確認していただけますか？
協会が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合には隣地の方と境界の
確定をしなければならない場合もあります。
わかりました。
書類を探してみます。
回答：最後にお引越しの時期は決まっていますか？
まだ決めていないですが、売却が決まったらすぐに引越しをしなければなりませんよね？
回答：そうですね。売却が決まってから引越し先を決められている方もおりますので、
今すぐ決める必要はないですが、引越し先やタイミングがあらかじめ決められていた方が
準備もはかどると思います。
分かりました。なんとなく売却をするための項目も分かってきました。
この後はどのように進めていけばいいのでしょうか？
回答：はい。今、確認をさせていただいた事項と購入時の書類の準備のうえ、
さっそく不動産会社に問い合わせをしてみてください。
分かりましたが、うまく話せるか自身がありません。
回答：大丈夫です。
不動産会社はプロですので、皆様の不安もしっかり受け止めたうえで、
アドバイスをさせていただきます。
もし電話でうまく話せるかわからない場合、複数の不動産会社に一括で
売却の相談をできるサイトもありますのでそちらをご活用されるといいと思います。
わかりました。検討してみます。
ありがとうございました。
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土地：大規模な工場用地から戸建て用地まで
中古住宅：築年数・規模は問いません
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/04/12 14:34
住宅ローン支払い中の不動産を他人に貸すときの注意点について解説しています。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
今後の法改正等により動画の内容に齟齬が出る可能性ございます。
不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。
マイホームを2年前に購入したばかりなのに転勤になりました。
住宅ローンもまだまだ残っているので、転勤から戻ってくるまでの数年間だけ
賃貸するにはどうしたらいいですか。
回答：持ち家なので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、
住宅ローン支払い中の場合 注意すべきことがあります。
どのような点を注意すればいいですか？
回答：まず大前提として住宅ローンを借りている状態で
賃貸することは基本的にできません。
え。そうなんですか？
回答：はい。そもそも住宅ローンは居住を目的としたローンであり、
国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。
そのため契約書やその家族以外の人が住むことは
契約違反となってしまうんです。
契約違反ですか。
それはダメですね。
回答：誰かに貸したいということであればアパートローンなどへ
借り換えすることになるでしょう。
ただ、アパートローンなどの不動産投資目的の融資へ切り替えとなると
金利は高くなり、毎月の返済も高くなることによって総支払が増え、
結果的には賃料で賄えないこともあります。
んー。月々の支払が上がるのは嫌ですね。
回答：借入先の銀行によっては転勤という理由で住みたいのに住めないという
やむを得ない事情を考慮し、住宅ローン返済中のお家を賃貸することを
認めているケースがあります。
銀行に相談ですか。
黙って貸してもバレないんじゃ。
回答：確かに金融機関に連絡しないままこっそり貸そうと考える人がいます。
ただ、これはとてもリスクがあります。
黙って誰かに貸している時点で契約内容に変更があったのに連絡してこないということは、
最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借違反です。
契約違反ですか。
その場合はどうなるんでしょうか？
回答：金融機関によっては違反を理由に借り換えどころか、
一括で返済してほしいというところも出てきます。
一括で返済ですか。
そんなことになったらとても考えられないです。
回答：そうですよね。
なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、
必ず住宅ローンを借りている銀行に相談をしましょう。
他に何か注意しなければならないポイントはありますか。
回答：転勤で家を貸す場合は住宅ローン控除が受けられないことにも注意が必要です。
え、そうなんですか？
回答：はい。住宅ローン控除の適用要件は、
「マイホームの新築、取得または増改築などした日から6ヶ月以内に
その者の居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて
住んでいること」と定められています。
はい。つまり・・・
回答：つまり、ローン契約者本人もしくはその家族が持ち家に住んでいること
ということが必須条件なのです。
住宅ローンの要件と似ていますね。
回答：そうですね。
なので転勤で誰かに貸す場合はこの適用条件に当てはまらなくなり、
住宅ローン控除は受けられなくなります。
なるほど。
回答：ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、
居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば再び住むようになった年の
翌年から適用を受けられるようになります。
そうなんですね。それはよかった。
回答：そうですね。
また賃貸ではなく売却という方法もあります。
え。買ったばかりなのに？
回答：転勤から戻ってきたときに住むという明確な気持ちがあれば貸すのもいいのですが、
売却という方法もあります。
確かに。
回答：もちろん現在の住宅ローンの残高や査定価格なども含めての判断になりますが、
賃貸だけでなく売却もひとつの方法として検討していただければと思います。
賃貸・売却あわせてお近くの不動産会社にご相談ください。
分かりました。ありがとうございます。
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/04/03 15:21
価格変更のタイミングについて解説しています。
※本動画は2021年11月24に収録したものです。
今後の法改正等により内容に不具合が生じる場合がございます。
売却中の物件の価格を変更するときに気を付けておくことはありますか。
回答：まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動を行っているのかを
確認する必要があります。
しっかりと営業活動を行ったうえで、お問合せやご案内の件数が少なければ
価格を下げるという判断になりますので、むやみに価格を下げるということを
しないように気を付けていただきたいです。
一般的に営業活動はどれくらいでひと通りのことができるのですか。
回答：概ね1ヶ月です。
ポータルサイトに掲載し不動産を探している方に直接アピールしたり、
レインズという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、
他の不動産会社を通じて探している方にご紹介されます。
もちろん自社にご登録いただいているお客さまへご紹介しますし、
チラシでも広告活動をする会社もあります。
それらが一定範囲まで告知できるのに1ヶ月くらいです。
値下げをする場合はどのくらい下げるのですか？
回答：例えば2,000万円の査定価格に対して2,280万円で売却スタートした場合、
1ヶ月間売却活動をした結果、ご案内の数など買主候補の引き合いが想定より
少なければ概ね5％の100万円値下げすることを提案します。
結構大きく値下げするんですね。
回答：確かに大きく下げることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いですので、
その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、
例えば50万円の値下げでは引き合いにも変化があまりありません。
改善されなければ意味がないんですよね。
回答：そうなんです。
その後にさらに50万円下げて合計100万円の値下げをしたことになっても、
市場のなかでは2,230万円の物件が2,180万円になったと認識されましたので、
効果が薄いです。
なるほど。
だから最初から5％の提案なんですね。
回答：もちろんできるだけ高く売却できるように勧めているのですが、
そのために大きく値下げをするんです。
1ヶ月で5％下げてその後も売れなかった場合はさらに値下げするんですか。
回答：そうご提案することが多いです。
その時期になるともともとの査定金額を忘れてしまいがちなのですが、
査定金額ぐらいまで下げることを提案します。
確かに私も今すでに査定金額を忘れていました。
回答：今お伝えしたのは一例にすぎませんし、
もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので柔軟に対応させていただきますが、
ひとつご注意していただきたいことがあるんです。
どういったことですか。
回答：売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではないというところです。
安く売ろうとしているのではないかと思われたりするのですが、
お気持ちは分かりますが、ご売却を担当している不動産会社はできるだけ高く
売却できるように努力をし、それでもご売却ができなかった場合に
値下げの提案をさせていただいているんです。
高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。
回答：確かにそうかもしれませんが、
一番はご売却を任せていただいたという責任がありますので。
お話をまとめますと査定金額に対して10％を上乗せした場合、
値下げのタイミングとしては1ヶ月ごとに提案させていただき、
概ね5％ほどが目安ということ、できるだけ高値でご売却するために
努力したうえでのご提案ということです。
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