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～売地のご紹介～







大府市柊山町







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　　　　　　中古一戸建て　



　　　 東海市加木屋町　



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こんにちは！




東海市加木屋町で売却のご相談がありました！



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不動産は負動産ではございません！




親の不動産を相続してどうしてよいか分からず放置している方、





必要としていない不動産は売却して現金化し、




また必要となったときに改めて購入することをおすすめいたします。




不動産の売却のご相談はセンチュリー21グローバルホームにお任せください。




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築年数の古い木造住宅は、どの程度評価されるのかを解説しています。
※この動画は2022年2月20日に収録しました。
　今後の法改正等により動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。
　不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。









現在、自宅の売却を考えているのですが、建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか。







回答：具体的には、木造住宅の場合は22年で価値がゼロになるとされています。






建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？






回答：そうですね。
　　　考え方として同じ年数が経過しても、
　　　立地や環境、建物構造によって劣化の度合いは様々です。






確かに、木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけないですもんね。






回答：そこで築年数から平等に価値を算出するために
　　　用いられるのが耐用年数による考え方です。
　　　ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。






木造の22年と比べるとすごい差ですね。






回答：そうですね。なので木造住宅の場合、売却の際に築22年以上経過していると
　　　耐用年数が残っていないため、 建物としての価値がなく土地のみの価値が残るのです。






なるほど。
私の家は築22年以上なので戸建として売却できないのでしょうか。






回答：いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、
　　　築年数が22年以上経っているからと言って売れないということはありません。






そうなんですね。
築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？






回答：はい。人が住むうえで構造などに問題がなければ、
　　　築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。






私も現在住んでいますしね。






回答：その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い、
　　　とにかく安く住める住宅を買いたいという層をターゲットに売却を検討してみましょう。






そのようなお客様がいるのでしょうか。






回答：実際に安く購入して自分でリフォームをして
　　　再利用したいと考えるお客さまは少なくありません。
　　　まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。





分かりました。ありがとうございます。






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仲介会社の果たす役割について解説しています。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
　今後の法改正等により動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。
　不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。





仲介会社を通じて不動産売買を行うと仲介手数料が必要となりますよね。





回答：そうですね。
　　　仲介を依頼すると仲介手数料がかかります。





仲介手数料を支払ってでも仲介会社を通すメリットってなんですか。






回答：手間を省けることはもちろんですが、取引の安全性や公平性を担保することです。
　　　まず売却をしようと思う物件について調査をしなければなりません。
　　　ですが、何をどこでどのように調べないといけないのかは分かりませんよね。






確かによく分からないです。






回答：次にその調査を基にして不動産の査定を行います。






相場は路線価やチラシに載っている他の物件からおおよそ分かりそうな気がします。






回答：路線価のほかにも公示地価などが公表されていますが、
　　　路線価は相続税の計算のための価格であり、
　　　公示地価も実際に売買される金額とはイコールにはなりません。
　　　また土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されていません。
　　　チラシなども売り出している価格であって、実際に成約した価格ではないことが多いです。






その時点での物件の適正な価格は、なかなか簡単には分からないですよね。






回答：そうですね。
　　　次に、売却をスタートして不動産を買いたい方はどのように物件を探されるでしょうか。　





ネットを見て探す方が多いのではないですか。　





回答：そうですね。
　　　最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。
　　　ポータルサイトに掲載するには費用が必要になってきますし、
　　　個人ではそこに掲載することはできません。　





そうなんですか。
買いたい方を探すために費用がかかっているんですね。





回答：少しでも多くの方に物件を知ってもらい希望者を見つけることが重要です。
　　　ですので、チラシなどの紙媒体でも販売活動をしています。





確かに、不動産の広告はよく目にしますね。





回答：さらに購入希望者が見つかったとき、公平な条件交渉をするには、
　　　専門家の第三者が必要です。
　　　条件がまとまると契約前に宅地建物取引業法に基づき購入者に重要事項説明が
　　　必要ですし、売買契約書にはさまざまなことを想定した約款や特約も必要です。





購入する方のためでもあるんですね。





回答：そうです。そのほかにも抵当権が設定されている場合の抹消手続き、
　　　所有権移転登記といった登記を依頼する司法書士の手配や諸々の調整など、
　　　引渡しに向けて多くの手続きが必要になります。





それは専門家が必要になりますね。





回答：不動産を取り扱える宅建業者には免許が必要ですし、
　　　その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。
　　　売却成功に向けて専門家である仲介会社にご依頼することをお勧めいたします。






わかりました。ありがとうございます。






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実測精算取引について解説しています。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
　今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性が出る可能性がございます。
　不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。






土地の取引を行うとき、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか？






回答：はい。程度の差はありますが、異なることがあります。






そうなると坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか？






回答：そうですね。単価は変わります。
　　　公簿取引といって登記簿面積に基づいて取引を行う場合、
　　　登記簿面積により実際の面積が大きくなると単価が下がりますし、
　　　小さくなれば単価は上がります。






それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。
なんとかならないんでしょうか。






回答：そういった場合には公簿取引ではなく、実測精算取引とするところがあります。






実測精算取引ですか。どのような取引ですか？






回答：例えば公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。
　　　㎡単価は10万円です。
　　　公簿取引の場合は実際の測量の結果、土地の面積が90㎡になったり、
　　　110㎡になっても売買代金は1000万円であり、㎡単価が上がったり、
　　　下がったりになります。
　　　これに対して実測精算取引は精算の基準となる面積と単価を決めておきます。
　　　この場合ですと精算基準となる面積は、100㎡で㎡単価は10万円となり、
　　　1000万円の売買となります。
　　　売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は、
　　　110㎡×㎡単価10万円で1100万円、
　　　90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。






なるほど。
実測精算だと、どちらにも平等な条件でいいですね。






回答：ただし、メリットだけでなく注意も必要です。






どういったことに注意が必要ですか？






回答：予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計画に影響が出ることがあります。
　　　測量を行うので引渡までに時間がかかる場合があります。
　　　長引くと相場が変わってしまうリスクなどもあります。






確かにそうですね。






回答：その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、
　　　どちらの取引を行う日がいいのか不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。






わかりました。
ありがとうございます。






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相続前の売却と相続後の売却
どちらが有利なのかを解説しています。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
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売却するとしたら相続前と相続後、
どっちがいいのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？






回答：はい。
　　　相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う族」などといいます。
　　　遺産の分割方法をめぐって相続間で揉めることが多くあります。
　　　特に不動産は将来その不動産の必要性や処分の価格、
　　　時期などで意見が分かれることが多くあります。






よくドラマなんかでもありますよね。






回答：そうですね。
　　　その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、
　　　それらの不安要素はなくなります。
　　　また相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がないため、
　　　売り急ぎで安く売却する必要もありません。





売り急ぐと価格を下げざるおえないですよね。





回答：はい。相続人の中にはそれらを嫌がったり、
　　　思い出のある実家の売却自体を嫌がることもあります。
　　　足並みが揃わないと売りたくても売れないということもあります。
　　　相続前であれば、名義人の意思で売却をし相続人の相続税資金を用意することが可能です。






なるほど。
では相続後に売却する場合のメリットはなんでしょうか？






回答：はい、相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、
　　　これは時価といわれる実勢価格より低くなっております。
　　　そのため相続財産の評価が現金の場合よりも低く相続税額が割安になることがあります。





評価額の違いですね。






回答：はい。または相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、
　　　その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、
　　　譲渡取得税の節税につながります。
　　　相続しても所有期間は引き継ぎますので譲渡所得税が短期か長期かに
　　　かかわる場合は相続後の方が有利ですね。





相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。






回答：はい。
　　　相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れることが問題として
　　　認めないというケースも出てきています。






そういこともあるんですね。






回答：相続前と後の売却どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。
　　　もしもの時の為に、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをおすすめします。





わかりました。
ありがとうございます。

手付金の額はどれくらいが一般的なのか？
また特殊なケースも含めて解説しています。
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不動産の売買契約でも手付金がありますよね。






回答：売買契約を締結の際に売買代金の一部として買主から売主に
　　　手付金を支払うことが一般的です。






その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか。






回答：売買契約については売買買主双方の合意があって成立するものです。
　　　手付金の額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。






そうなんですね。
でも一般的にはどれくらいなんですか。






回答：一般的には売買代金の一割を手付金とすることが多いかと思います。






3,000万円の売買代金だと300万円の手付金ということですね。






回答：はい。但し宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などの未完成物件の場合、
　　　売買代金の5％や1,000万円を超える手付金であれば、
　　　銀行等と保証委託契約をするなど手付金の保全措置を講じる必要があります。
　　　手付金の煩雑さなどから保全措置が必要のない金額で設定することが多いです。
　　　





そういった決まりがあるんですね。





回答：また買主様が売買価格の金額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。
　　　自己資金が少ない等の場合には1割より少額な手付金を希望されるケースもあります。





なるほど。
そういった事情も考える必要があるんですね。






回答：手付金のある契約では売買契約締結後に買主の手付金放棄や
　　　売主の手付金倍返しで解除できる手付解除等が設定されます。
　　　これは売主、買主どちらの権利でもあります。
　　　手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、
　　　少なすぎると解除のハードルが低すぎるということになります。






確かにそうですね。





回答：不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり
　　　相談されるのがいいかと思います。





分かりました。ありがとうございます。





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借地権付建物を売却する場合の注意点を解説しています。
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相続により借地権付建物を取得したのですが、売却はできるのでしょうか。






回答：はい。結論からお伝えすると売却はできず、注意が必要です。






それは何ですか。






回答：はい。借地権付建物を売却するなら地主に承諾をもらう必要があります。
　　　また、承諾をもらうだけでなく借地権付建物を売却する際には承諾料の
　　　支払いが必要になります。






承諾料を払わないといけないんですか。






回答：はい、そうなんです。
　　　理由は新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証がないので、
　　　そのリスクに対して支払う必要はあります。
　　　承諾料は地主を相談するなどして決めますが、
　　　一般的には借地権の価格の5％～15％ほどです。






わかりました。
承諾をとったら、あとはどのような流れですか。






回答：はい。主な売却方法は2つあります。
　　　　1つ目：借地権付建物として売る
　　　　2つ目：土地所有権とセットで売る
　　　　最後に、こちらは承諾は必要ないのですが、土地所有者に売却する・・です。






1つ目の借地権付建物として売るとはどういったものですか。






回答：通常の戸建住宅などと同じように売却する方法です。
　　　不動産会社と媒介契約を結び、借地権付建物を売却します。
　　　　売却活動の時期や販売価格を自分で決めることができ、
　　　　自由度の高い販売方法になります。






それだとわかりやすくていいですね。






回答：はい。ただし、土地を併せて購入できる中古物件などがライバルにあるので、売却額を
　　　値下げしなくてはいけない場合が出てきたり売却期間が長引くことはあるでしょう。






確かに土地がついている物件がライバルになると考えると、
すんなり売却とはいかないですよね。






そうですね。
次に2つ目の「土地所有権とセットで売却する」ですが、
まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。






先程の地主に買ってもらうの逆で、こちらが底地を購入ということですか。






回答：地主を説得し、土地と建物セットで売却できればその土地の所有権を
　　   丸ごと販売するため、より売りやすくなります。
　　　借地権と建物をセットで売却するよりも所有権をまるごと販売するため、
　　　不動産価値は高くなにより高値で売却することができます。

　　　




確かにこれだと売却がしやすそうですね。
ただ、一時的に底地権を購入するための資金が必要になるということですよね。






回答：そうですね。この部分はデメリットになるかもしれないですね。
　　　最後に「土地所有者に売却する」ですが、これはこのままの意味で、
　　　第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。
　　　仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができる
　　　メリットがあります。






確かに、地主に買っていただけたら一番楽かも。






回答：そうですね。
　　　ただ、地主が借地権を取り戻すがない場合もありますし、貸しているという立場にあり、
　　　価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります。
　　　地主に話を持ち掛けるのはいいと思いますが、最初から当てにしないように
　　　しておいた方がいいですね。






そんな上手い話はないですよね。






回答：そうですね。
　　　借地権付建物とは通常とは条件が異なる不動産です。
　　　そのため売却しづらいということもあるでしょう。
　　　しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。
　　　そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくといいですね。






確かにそういう見方もできますね。






回答：はい。売却活動をサポートし売却に導いてくれるのが不動産会社です。
　　　確実に借地権付建物を売却したいなら、いい不動産会社を味方につけて
　　　売却活動を行うといいと思います。






わかりました。ありがとうございます。




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