2022年02月の記事一覧｜愛知県大府市・東海市・知多市・知多半島エリアの不動産売却はセンチュリー21グローバルホーム｜センチュリー21グローバルホーム

家族信託のメリットについて解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により内容に不具合が生じる場合がございます。




最近よく聞く「家族信託」ってなんですか。





回答：簡単に言うと、
　　　自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、
　　　家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法
　　　のことです。
　　　他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、
　　　家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されている
　　　という特徴があります。





不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか。





回答：よくあるのが認知症対策です。
　　　例えば、もしも家族信託などの準備をしていなく、
　　　所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。
　　　不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。
　　　空家になって子どもがどんなに「処分したい」と思っても、
　　　所有者である親に契約能力がないと売ることができません。






それは大変ですね。
家族信託をしていなければ売却することはできないんですか。





回答：いえ。どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。
　　　ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、
　　　自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。
　　　許可が出ない場合には売却できません。







家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね。






回答：はい。なので家族信託などを準備し、
　　　面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、
　　　塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。






他には家族信託を使うと良いケースはありますか。





回答：不動産の共有を回避するときです。
　　　不動産を共有で相続すると、共有のひとりが売却を希望しても、
　　　他の共有者の同意がとれず売却ができないなどトラブルが生じる場合があります。
　　　一方で、家族信託は不動産の管理・処分を行える者と、
　　　その利益を受けることができる者を分けることができます。
　　　不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、
　　　委任者である親の死亡後の第二受益者は複数人にすることで、
　　　委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。





確かに相続した人たちで揉めるなんてことはよくありますね。





回答：はい。このような場合でも家族信託を活用することで、
　　　相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。





不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね。





回答：はい。家族信託は新しい相続の形とも言われています。
　　　特にご自宅等の不動産を所有する方にとっては、非常に有効なものではないでしょうか。
　　　認知症になった親の生活費や施設費などを、
　　　親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、
　　　子世代にとっても大きな安心となります。
　　　不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合は、
　　　まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

検査済証について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
　今後の法改正等により内容に不具合が生じる場合がございます。






検査済証の無い建物は売却できないのですか。






回答：そんなことありません。
　　　　検査済証の無い建物でも売却は可能です。






良かった。
でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか。






回答：1つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。
　　　もう1つは、完了検査を受け検査済証を発行された建物であるものの、
　　　　紛失などで現存していない場合です。





検査を受けれていない建物ってあるんですか。





回答：はい。
　　　建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと、
　　　基本的には建物を使用することが出来ません。
　　　ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は、
　　　平成10年頃で約38％、それ以前は20％～1桁台とも言われています。





そんなに低いんですか。







回答：はい。
　　　ですので、中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物は、
　　　それほど珍しいことではありません。






検査を受けていないのはどうしてですか。






回答：建築基準法に適合していなかったり、
　　　完了検査の費用を節約したりなどケースはさまざまです。
　　　特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を
　　　超過している建物が多くあります。





もう1つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。






回答：残念ながら検査済証は再発行できないんです。






再発行はないんですか。






回答：ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの
　　　確認や証明書が発行できたりします。
　　　そこで完了検査を受けていることや検査済証の番号などが分かります。
　　　重要事項説明書ではこれらを記載する必要があるので、
　　　不動産の担当者が調査しているかと思います。





　
検査済証が無いと言っても、さまざまなケースがあるんですね。






回答：そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも
　　　多いかと思います。






検査済証が無いと、売却の際になにか影響がありますか。






回答：住宅ローンなどの融資を利用できないことがある
　　　増改築等が出来ないことがある
　　　など、購入者にとってマイナスとなるケースがあります。







住宅ローンが使えないんですか。







回答：これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。
　　　購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、
　　　各金融機関によって審査基準は異なります。
　　　違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。
　　　利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出ることがあります。






なるほど。増改築も出来ないんですか。






回答：建築当時に法適合していたかの確認が難しいためです。
　　　ただし、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況調査報告書」を
　　　作成できる場合もあります。






検査済証があれば、それらは問題ないんですか。






回答：検査を受けた当時は適合していると言えますが、
　　　その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、
　　　法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。






検査済証の有り無しだけではないんですね。






回答：そうですね。
　　　売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。
　　　まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。






分かりました。ありがとうございます。

既存不適格建物について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

区画整理地の売却について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。






「区画整理事業」とはどういったものでしょうか。







回答：街並というものは長い時間をかけて自然と出来上がってきたものが多く、
　　　　中には道幅が狭かったり無秩序に入り組んでしまうこともあります。
　　　　そうなると災害時の救助車が入れない等の支障をきたすケースがあります。
　　　　「区画整理」とは、行政や区画整理組合などが主となって、
　　　　道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整備を行い、
　　　　これに沿って宅地を再配置することで、整備された新たな街並みを作る事業をいいます。






街並みを整備しなおすというと、かなり時間がかかるのではないですか。






回答：計画内容や規模にもよりますが、何十年とかかることも珍しくありません。






では所有している土地が区画整理地となると、完了するまでは売却できないんですか。






回答：結論から言うと売却することは可能です。
　　　ただし、事業は長い期間をかけて順番に進んでいくため、
　　　どの時点で売却をするのが良いか検討することが重要になってきます。






その時点について具体的に教えていただけますか。






回答：まず元々の土地の時点、この土地を「従前地」と言います。
　　　一般的には事業により土地の面積は従前地より小さくなります。
　　　また場所が変わることもあります。






小さくなるんですか。
じゃあ価値も低くなってしまいますよね。






回答：土地が小さくなるのは、道路を拡幅したり公園を整備するための土地として、
　　　それぞれの土地を少しずつ狭めるためです。
　　　同じ地価であれば小さくなった分価値も低くなってしまいますが、
　　　"区画が整理されたことで地価が上がった" というように考えられます。

なるほど。
価値は変わらないんですね。

回答：土地を割り当てる際や、工事に施工誤差が生じた場合に、
　　　土地の権利者間に不均衡が生じることがあります。
　　　このような場合、事業完了時に金銭の徴収と交付によって不均衡を
　　　是正することとなっており、これを「清算金」と呼びます。
　　　また、この時点ではこれから区画整理事業を行うため、
　　　建築の際に知事の許可が必要で、許可が得られるのは木造2階建などの
　　　容易に移転・撤去ができるものに限ります。また、場所が変わる事もあります。
　　　購入される方は、価値は変わらなくても、制約を受けたり場所が変わる事に
　　　不安を覚えるかもしれません。

では、次の時点はどうですか？

回答：次は「仮換地」という時点になります。
　　　区画整理事業は長期間にわたり徐々に進んでいきます。
　　　自身の土地部分は完了したが、全体の事業が完了していない、ということが起こります。
　　　こういった場合、完了した土地については「仮換地」となります。
　　　基本的に「仮換地」はそのまま「換地」となります。

　　　この時点はほぼ完了したのと同じですね。

　　　ただ使用収益開始以降でないと、仮換地された土地に
　　　建築物を建てることはできませんし、所有権は依然として従前地に有ります。
　　　また、この時点では清算金は確定していませんので、
　　　それらを踏まえて売買金額を考慮するなど注意は必要です。

じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点ですね。

回答：はい。そうなります。

これ以降は何も気にする必要はないですよね。

回答：いいえ。区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。
　　　その中には建築できる建物を制限する場合があります。
　　　事業が終わったあとの売却でも注意が必要です。

気を付ける点は多いものの、どのタイミングでも売却は可能ということですね。

回答：はい。

　　　・どのタイミングが売却に有利か
　　　・清算はどうするのか
　　　・登記は

　　　と、さまざまあります。
　　　まずは不動産会社に相談したり、調査してもらうのが良いかと思います。
　　　売却に力を入れている会社に依頼するのが良いかと思います。






ありがとうございました。

危険負担について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。








最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があったりしますよね。






回答：はい。
　　　例えば売買契約を締結した後、
　　　引き渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。






「天災地変で滅失」というと。






回答：「落雷で建物が壊れてしまった」 「水害で建物が流されてしまった」 などでしょうか。
　　　売主様・買主様のどちらの責任でもなく取引の対象物が滅失、
　　　なくなってしまうということです。






そういった場合どのようになるのでしょうか。






回答：2020年4月1日に民法が改正されましたが、
　　　それ以前のいわゆる「旧民法」では、
　　　契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならない
　　　となっていました。






なくなってしまっているのに支払わなければならないんですか。






回答：はい。債権者主義と言い、買主様が目的物の引渡しに関する危険を
　　　負担する事になっていました。
　　　ですが、不動産の売買契約書では、天災地変等の売主買主どちらの責任でもない
　　　事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合について、
　　　特約で民法とは異なる取り決めを行っていました。






どういった取り決めですか。







回答：全部が滅失してしまったり、修復が不能な場合や修復に過分な費用や、
　　　日数が掛かるといった場合は、解除することができるというような特約です。
　　　相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済の金員を無利息で返還して解除、
　　　　という特約が一般的でした。





それほどでない場合はどうだったんですか。





回答：引渡し前の損傷については、売主様で修復の上、買主様に引き渡すようにしていました。





では、改正された民法ではどうなんでしょうか。





回答：引渡し前は、なおかつ引渡しが不能である場合、買主様の支払い債務は消滅しないものの、
　　　代金の支払いを拒絶できるということになりました。





払わなくてもいいんですね。





回答：改正されたことによって、実際の取引の場での運用と民法が
　　　近づいたという感じかと思います。





なるほど。





回答：あくまで、天災地変などの売主様に責任がない場合です。
　　　売主様には引渡しまで「善管注意義務」
　　　善良なる管理者の注意義務があります。
　　　注意不足の場合は、当然売主様の責任が発生します。
　　　問題なく取引・引渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。





わかりました。
ありがとうございます。

山林の売却について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。









親から相続した山林を売却したいのですが売れるでしょうか。
知人から山林の売却は難しいと言われたのですが。








回答：はい。
　　　確かに不動産は需要と供給によって価格が決まります。
　　　市街地での不動産とは異なり、山林は場所によって売却が難しいケースもあります。








そうなんですね。
もし売却をしたい場合、不動産会社に相談しても良いのでしょうか。







回答：はい。
　　　ただし問い合わせ先は必ず山林のある地元の不動産会社に相談してください。
　　　また、不動産会社によっては山林の取り扱いをしてない場合も多いのでご注意ください。
　　　その他に所有されている山林がどの種類になるのかも把握された方が良いですね。







山林に種類があるのですか。







回答：はい。
　　　山林は4種類ありまして、

　　　・都市近郊林地

　　　・農村林地

　　　・林業本場林地

　　　・山村奥地林地

　　　です。
　　　このうち、市街地により近い都市近郊林地の相場が最も高くなっています。
　　　また、山林の樹木の品質などによって価格が変わります。

分かりました。
役所で調べてみたいと思います。
あと親から引き継いだ山林ですが、実は一度も見たことがないので、
正確な土地面積は分からないのですが大丈夫でしょうか？

回答：山林の売買は、宅地と異なり測量をすることが困難な場合が多いので、
　　　実測面積での清算を行わない、いわゆる公簿売買が一般的です。
　　　ただ、トラブルを避けるためには測量をすることや、
　　　専門家を通して面積を確認することをおすすめします。
　　　まずは不動産会社にご相談頂いた方が良いと思います。

わかりました。
公簿上の土地の広さは分かると思うのですが、価格はどのように調べたら良いでしょうか。

回答：不動産会社の担当者にお尋ね頂くのが良いと思いますが、
　　　事前に調べて頂くことも可能です。

事前に調べることが出来るのですね。
それにはどうしたら良いですか。

回答：はい。国土交通省が「不動産価格情報検索」というサイトを公開しておりますので、
　　　所有されている山林の住所を検索していただければと思います。
　　　ただ場所によっては取引事例がなかったり、山林の状況によっては、
　　　検索された情報よりも低い金額での売却も十分に考えられますので、
　　　あくまでも目安という位置づけに捉えていただければと思います。

親から相続してみたものの、どうすれば良いか分からなかったので、少し安心してきました。
まずは、引き継いだ山林をもう一度調べて問合せしてみたいと思います。

回答：はい。その方がよいですね。
　　　問合せをされる際には、情報が分かるよう手元に準備してから問い合わせをされると、
　　　よりスムーズに進むと思います。
　　　コロナにより山林を購入したい需要もあるようですので、
　　　良いご縁が見つかると良いですね。

設備表ってどのような役割を果たすのですか？
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
　今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。

自宅の戸建てを売却するときに、営業マンから設備表をご記入くださいと言われました。
これはなんでしょうか。

回答：はい。売買契約書には売主は買主に売買物件について、
　　　売主が知っている事柄を説明していただくようになっています。
　　　そのための重要な資料です。

そうなんですね。
なぜ設備表が重要なのでしょうか。

回答：高額な不動産売買契約では、売買物件の状況が売買契約締結時に
　　　どのような状況であるのか、またどのような状況で買主に引き渡しをするのかを
　　　明確にしておく必要があります。
　　　その中で売主が買主に対して、売買対象の設備を明らかにするものが「設備表」です。
　　　設備表の欄の設備の「有無」について、「有」とした設備が引き渡しの対象となるため
　　　です。

では仮に、引き渡し後に一部設備が壊れていた場合ってどうですか？

回答：はい。その場合に、設備表で故障・不具合の有無の欄で確認をして頂くことになります。
　　　設備表に故障・不具合は「無」と記載されていたにも関わらず、
　　　故障・不具合があった場合には、買主は売主に対して補修の請求をすることが出来ます。

わかりました。
補修の範囲はありますか？

回答：あります。設備表には、「主要設備」と「その他」の設備に分けられております。
　　　主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。
　　　売主への請求することができる部分は、主要設備です。

そうなんですね。請求できる期間はありますか？

回答：はい。あります。
　　　引渡完了後から7日以内に、買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。

7日以内ですか。
では、設備表に記載された主要設備のうち故障や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか？

回答：いえ、全てではありません。
　　　主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、
　　　売主の修復義務は負いません。

わかりました。では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？

回答：はい。それは、不動産会社に売却を依頼する時に、ご記入を頂いた方が良いですね。

そうなんですね。
それはなぜなんですか？

回答：はい。出来る限り早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、
　　　購入を検討されている方に知らせるためです。
　　　問題がないと分れば、購入希望者も前向きに検討して頂けると思います。
　　　また、売買契約締結時に売主から買主へ設備表について説明をして頂きます。
　　　また、売却依頼時と売買契約締結時とで、設備の状況が異なることもあり得ますので、
　　　売買契約時に改めてご記入いただいた設備表について、
　　　売主から買主へ説明していただきます。
　　　説明することによって、買主が設備に故障・不具合があるかないかを、
　　　また、その不具合の内容を知って購入した場合、
　　　引き渡し後のトラブル防止にも繋がります。




　

確かにそうですね。
その他、設備表について注意することはありますか？

回答：そうですね。売買契約締結時に設備表を説明した後は、
　　　売主は引渡時までその状態を保たなくてはなりません。
　　　契約締結時の説明と引渡時の設備の状況が異なってしまった場合には、
　　　売主はその設備について修復義務を負わなくてはならないからです。
　　　今まで通りに生活して頂ければ問題ないかと思います。

なるほど。良くわかりました。
ありがとうございました。

買取保証について解説しています。
※本動画は2021年10月22日に収録したものです。
今後の法改正等により、内容に不具合が生じる場合がございます。







住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、
業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです。
何か良い方法はないでしょうか。






回答：その場合「買取保証」はいかがでしょうか。






「買取保証」ですか。どういう制度なんですか。






回答：買取保証とは一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、
　　　あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で
　　　不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。
　　　一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で、
　　　「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。





仕組みはなんとなく分かったんですが、結局どういうメリットがあるんですか。






回答：言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです。
　　　つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、
　　　万が一売れなかった時は買取の良い点である不動産会社に
　　　買い取ってもらうという選択ができます。






売れなければ、最終不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね。
他にはメリットはありますか。






回答：売却期限と買取価格があらかじめ分かるので、
　　　予算計画を立てやすいというメリットがあります。
　　　買取保証を付ければ不動産会社が提示する買取額が決まっているため、
　　　その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。
　　　また資金計画が狂いにくいので、"いつになったら売れるんだろう"
　　　"何円を下回ったらどうしよう" という心配をしなくて済みます。
　　　仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買取額よりも確実に高くなるため、
　　　うれしい誤算となるだけでマイナスになるわけでもありません。





確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね。
ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね。






回答：確かに、不動産会社による買取となるなら、
　　　売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。
　　　不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、
　　　基本的には70％程度で価値は下がると思います。
　　　ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。
　　　例えば、不動産が3,000万円で売れた場合、
　　　一般的に仲介手数料が96万円に消費税がかかるのですが、
　　　買取保証によってかなりの額が節約できることになります。
　　　また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を
　　　売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。
　　　この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。






なるほど。
買取の場合のメリットもあるんですね。
あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなど、きちんと把握しておかなければいけないですね。






回答：そうですね。
　　　また買取保証では売り手と不動産会社は"専属専任媒介契約" もしくは、
　　　"専任媒介契約"を結びます。
　　　上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは
　　　できません。
　　　そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。