「2022年06月」の記事一覧（3件）
カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/06/17 16:45
不動産を相続したら不動産会社から何故ダイレクトメールが送られてくるように
なるのかを解説しています。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
今度の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。
不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。
今年、父から不動産を相続したのですが、
手続きが終わったら不動産会社からダイレクトメールが届くようになりました。
これはどうしてなんですか。教えてください。
回答：はい。不動産を相続されたということですが、相続された不動産は登記されましたか？
もちろん登記の手続きをしました。
回答：そうですよね。
そうすると法務局にお父様から相続をした履歴が残ります。
誰が相続をして不動産を受け継いだのか分かるようにするためですが、
この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、
法務局で手数料を支払えば本人以外でもわかることができますので、
届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。
そうなんですね。
それって誰でも見ることは可能なのでしょうか？
回答：はい。誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。
分かりました。
もう一つ伺ってもよろしいでしょうか。
ダイレクトメールには相続した不動産の近隣に購入希望者がいると記載がありました。
家の場所は市内へのアクセスもいいですが、築年数は40年以上建っていて、
価値はないと思うんですが、そんな家でも欲しい人はいますかね。なんか胡散臭いのですが。
回答：確かに家を見ないで欲しがる人がいるなんて、胡散臭く思えますよね。
ですが、相続された土地は市内ですし、
建物が古くても土地は欲しいと思う方はおられます。
そうなんですか。
あまりよく分からないのですが、そんなもんなんですよね。
相続した不動産をどうしようかと悩んでいたのですが、
あまりにもタイミングよくダイレクトメールが来るようになったので、
騙されるのではないかと疑心暗鬼になっていました。
回答：そうですよね。
ダイレクトメールの送付元が地元の会社であれば、
なおさら土地市場を熟知しているので購入検討のお客さまがおられる
エリアにしかダイレクトメールは出さないかと思います。
今後の方針を定めるうえでもご相談されてもいいかと思います。
相談した場合、費用が発生するのでしょうか。
回答：いいえ。土地活用の相談であれば無料で賜る会社が多数です。
まだ売るかどうかも決めていないんですが、相談しても大丈夫でしょうか？
回答：全く問題ありません。
お気軽に相談していただければと思います。
なるほど。安心しました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/06/13 11:54
マンションの査定について解説しています。
※本動画は2022年2月2日に収録しました。
今度の法改正等により内容に齟齬が出る可能性がございます。
不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。
マンションの査定はどのようにして行っているのですか？
回答：居住用のマンションであれば一般的には取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは同じマンション内など出来る限り近い条件のマンションでの
成約事例と比較して計算します。
一戸建てのように土地と建物にわけて算出しないんですね。
回答：マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く分けて算出はしません。
また同じマンション内の事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば
陽当たりや眺望も変わってくるので価格も変わってきます。
階数が高くなるほど価格も高くなるのですか？
回答：多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや
全ての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは
安くなることもあり得ます。
そういうケースもあるのですね。
その他は何かありますか？
回答：管理状況もポイントです。
管理会社に委託されている場合や自主管理といってマンションの所有者で
管理している場合もあります。
また、長期修繕計画という将来的にマンションをどのようい修繕していくかの
計画およびそれに向けた積立金がしっかりできているかがポイントになります。
修繕というのは外壁の塗り直しをしたりとかそういうことですか？
回答：それも1つですね。
マンションも年数が経つと劣化してきますので、
外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。
もちろん費用が発生しますので、その為の計画や積立ができていないと
思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。
急に言われても困ってしまいますよね。
管理会社が入っていればそういうことをやっていただけるんですね。
回答：基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合はそういった計画が
しっかりしていない可能性もあり注意が必要です。
だから金額に影響されるんですね。
まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がないこともありますよね。
回答：そうですね。同じマンション内で事例がない場合はできるだけ条件の近いマンションでの
事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。
その場合どうするんですか？
回答：基本的には極力近い事例をもとに算出するのですが、別の方法で算出することもあります。
査定においては根拠を示すことが必要になっており、成約事例を必要とされていないため、
そのマンションが新築で販売された金額をもとにそこからの相場の増減率を計算して
算出する場合もあります。
なるほど。
売却する側として納得できる根拠があればいいですね。
居住用のマンションの場合、実際に売買された事例をもとに価格が算出されることが多く、
同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。
ありがとうございました。
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カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/06/07 15:19
旗竿地のような不正形地の査定はどのように行っているか解説しています。
※この動画は2022年2月2日に収録しました。
今後の法改正等により、動画の内容に齟齬が出る可能性がございます。
不動産の売却の際は必ず不動産会社にご相談ください。
自分が持っている戸建を売却しようと思っているのですが、
少々形が変わっており、接している道路から細い敷地があり家が建っている土地なのですが、
こういった土地は価格が高くないと聞いたのですが本当でしょうか。
回答：いわゆる旗竿地ですね。
旗のような形の土地なのでこのように呼ばれております。
価格が高くないという点については一般的にそのようにいわれております。
そうですか。
うちの場合どのような査定方法になるのでしょうか？
回答：通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。
取引事例比較法とは売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例を
いくつか選んで平均坪単価を算出し、算出された単価に売却する不動産の
広さをかけて計算する方法です。
では、うちも取引事例比較法で計算するのですか？
回答：はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、
旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。
では、どのような査定をしていくのでしょうか。
回答：はい。旗竿地の場合には路線価を使って計算します。
路線価ですか。
ニュースで聞いたことはあるんですが、どんなものですか？
回答：路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表するその年の1月1日時点における
主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので相続税や贈与税を
計算するときに活用されます。
国税庁ですか。知らなかったです。
回答：そうですね。あまり馴染みがないかもしれません。
路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、
その公示価格を1.1から1.2倍したものが実勢価格の目安といわれております。
つまり、路線価を1.3から1.5倍にすればおおよその相場価格がわかるという
ことになります。
では、路線価で土地面積を掛ければ査定金額がわかるということでしょうか。
回答：はい。ですが、土地の評価は奥行の長さによって影響します。
奥行が極端に短い場合や長い場合は一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。
そのため路線価を計算するときにはまず奥行価格補正率を掛け算しなければなりません。
「奥行価格補正率」とはなんでしょうか。
回答：はい。奥行価格補正率とはその宅地から奥行距離に応じて奥行価格補正率に
定められている補正率です。
正確な表現でいいますと、
道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことをいいます。
奥行価格補正率を使ってどのように計算するのでしょうか。
回答：はい。1㎡あたりの路線価格＝路線価×奥行価格補正率で計算します。
これでやっと査定金額が出るのですか？
回答：いえ。これは路線価での計算方法ですが、
旗竿地の場合、間口が狭小な宅地などや不整形地の計算をしなければなりません。
まだまだあるのですね。
2つの違いを教えてください。
回答：まず間口が狭小な宅地などは1㎡あたりの路線価格に間口狭小補正率と
奥行長大補正率を掛け算して計算します。
「間口狭小補正率」は間口が狭い土地の評価額を軽減するための補正率です。
「奥行長大補正率」とは間口のわりに奥行が長い土地の相続税評価額を軽減する
補正率のことをいいます。
どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために地区や距離に
よって数値化されております。
不整形地の計算はどうですか？
回答：不整形地は1㎡あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算して計算します。
不整形地補正率は崖地割合いに応じて定められます。
崖地とは不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地、
想定整形地を想定した場合にその想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。
また、不整形地補正率の適用については不整形地補正率×間口狭小補正率と
奥行長大補正率と間口狭小補正率のいずれか有利な方で計算します。
わかりました。
不整形地の場合も路線価格に対して補正率を掛けていき調整をはかるのですね。
うちの土地の場合はどちらを利用したらいいでしょうか？
回答：そうですね。
一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいとこではありますね。
その金額で売れますか？
回答：そうですね。
残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。
ここから過去に売れた旗竿地と比較したり、現在周辺で売り出されている土地の
販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。
詳しくは地元に密着した不動産会社にお尋ねいただくと近隣事例も熟知しているので、
より正確な査定金額が出るかと思います。
わかりました。ありがとうございました。
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