カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2021/12/05 13:13
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いを解説しています。
瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任ってなんですか？
はい。まず瑕疵とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合の事を指します。
そのため「隠れた瑕疵」とも呼ばれます。
売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する機関を定めたものを瑕疵担保責任と言いますが、2020年4月1日から法改正により契約不適合責任に変わりました。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いはなんですか。
はい。瑕疵担保責任と契約不適合責任の大きな違いとしては、瑕疵担保責任では買主が請求できるのは契約解除と損害賠償の2つだけだったのに対し、契約不適合責任は、追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償請求の5つの請求ができるようになったことがあげられます。
その5つの請求というのはどのような請求なんですか。
はい。まず1つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を買主が契約通りにするように請求することです。民法改正前は、まずは買主が瑕疵を知らなかったことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているか合っていないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。なお、契約内容と異なったものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されます。
買主が請求できるかどうか、より分かりやすくなったんですね。
そうですね。次に2つ目の代金減額請求とは追完請求の補修を請求しても売主が修理しないとき、あるいは修理が不能である時に認められる権利です。
あくまでも追完請求がメインの請求であり、それがダメな場合には代金減額請求ができます。
ただし明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることを定められます。
そして3つ目の催告解除は、追完請求したのにも関わらず売主がそれに応じない場合に、買主が催告して解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合に買主は、代金減額請求と催告解除の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に対し売買代金の返還をしなければなりません。
買主が売主に対してとれる選択が増えたということですね。
そうですね。次に4つ目の無催告解除は契約不適合により契約の目的を達しない時に行うことが出来ます。逆に言えば若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は、無催告解除は認められないということになります。そして最後に5つ目の損害賠償請求は契約不適合があった場合、買主は損害賠償請求をする権利が認められます。民法改正後、売主に落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。
買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたということですね。
そうですね。また追完請求のときにお話したように瑕疵担保責任では、そもそも論として瑕疵かどうかというところを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかというところがポイントになるので、問題の有無がはっきりさせやすくなりましたが、一方で不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことができません。
そのためしっかりと契約内容を吟味する必要があります。
また、瑕疵担保責任と同じで契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約の内容がどうなっているかというところをしっかりと確認することも重要になります。
売る場合も買う場合も、しっかり売買契約書を確認することが大事ということですね。
そうですね。分からないことがあれば、営業担当者にしっかりとヒアリングしましょう。
分かりました。ありがとうございます。
