カテゴリ：不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/03/28 13:52
老朽化物件の売却について解説しています。
※本動画は2021年11月24日に収録したものです。
今後の法改正等により内容に不具合が生じる場合がございます。
自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。
回答：新しく建て替えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。
ただ建て替えにはメリット・デメリットが存在します。
それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう。
そうなんですね。
それぞれのメリット・デメリットを教えていただけますか。
回答：はい。それではまず建て替えのメリットですが、大きく4つあり、
・土地を探す手間が省ける
・慣れた土地に住める
・今までの家の不満が解消できる
・建て替えローンが利用できる
これらがメリットになります。
それぞれ詳細を教えていただいていいですか。
回答：はい。まず1つ目の「土地を探す手間が省ける」ですが、
これまで住んでいた家を立て替えるので、住み替えのように
土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。
ですので、金銭面と時間を一気に減らすことができます。
土地を探す手間が省けるのは楽でいいですね。
回答：そうですね。
次に2つ目のメリットの「住み慣れた土地に住める」は、
学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。
確かに新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね。
回答：そうですね。
次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は、
学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。
確かに新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよね。
回答：そうですね。
次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですが、
こちらは今まで不満だった間取、さらには電気やガス、
水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。
家の間取りに不満があった場合はゼロから検討することができるので、
今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。
今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですね。
回答：はい。
そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが、
現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンが
いくつか存在しています。
さらに建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることも
あり安心です。
大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。
そうしたら次にデメリットを教えていただけますか。
回答：はい。デメリットは大きく4つあります。
・建替え中は仮住まいが必要
・建替えができない場合もある
・解体工事が必要
・滅失登記が必要
これらがデメリットになります。
それぞれ教えてください。
回答：はい。
1つ目の「建替え中は仮住まいが必要」ですが、
建替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業がありますので、
解体の作業から新築が建て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。
解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月～1年程度と言われています。
住みながらの建て替えは出来ないですもんね。
そうしたら仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよね。
回答：そうですね。
また引越しも2回必要になりますので、
その点も踏まえて資金計画を立てる必要があります。
確かに。それは盲点でした。
回答：気づかないところで思わぬ経費がかかってしまうケースがあるので、
その点は注意が必要です。
分かりました。
そうしたら次は建替えできない場合があるということですが、
現在家が建っているのにそんなことがあるのですか？
回答：はい。今建物が建っている土地でも、
解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。
それを「再建築不可物件」と言い、建て替えを考えている土地が
再建築不可物件にあたる場合は建替えができません。
そんなケースがあるんですね。
ちなみにどのような場合が「再建築不可物件」なのでしょうか。
回答：はい。
「前面道路が建築基準法の道路でない」や「敷地が道路に2m以上接していない」場合、
再建築不可の物件の条件に当てはまります。
この辺りは建替えを検討される際にはきちんとご確認いただいた上で、
ご検討いただければと思います。
わかりました。
では解体費用がかかるのは何となく分かるのですが、
具体的にはどのくらいかかるのでしょうか。
回答：はい。まず解体工事の費用相場を求める方法のひとつとして
「坪単価×延床面積（坪数）」があります。
しかしこれはあくまで建物本体を取り壊す際の費用相場で、
その費用とは別に家の状況や状態でさまざまな費用が別途必要になってきます。
こちらは解体業者に現地を確認していただいた上でしっかり見積もりを取りましょう。
家の状態によって解体費用が違うんですね。わかりました。
それでは最後の滅失登記とはなんでしょう？
回答：滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。
建物の解体後、1ヶ月以内に申請を行わないと滅失登記には申請義務があるため、
怠ると10万円以下の罰金を支払う場合等があります。
罰金ですか？それは大変ですね。
回答：そうですね。
滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、
その後更地にした土地を売ることもできません。
さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなければなりません。
なので滅失登記は建替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。
わかりました。
建替えするのもいろいろと気を付けないといけないポイントがあるんですね。
回答：はい。なので建替えやお住み替えを検討される場合は、
まずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。
わかりました。ありがとうございます。
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