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相続不動産の評価について解説しています。













相続財産を評価する際、不動産の価格はどうやって計算されるんですか？







はい。
建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税評価額に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税通知書の評価額と同じではありません。






評価額と違うんですか？






はい。
同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算するための評価額は違います。
まず相続をするときは、路線価地域にあるか倍率地域にあるかによって計算方法が変わります。






路線価というのはよく聞きますが、倍率地域ってなんですか？






はい。
倍率地域とは簡単にいうと路線価のついてないエリアのことです。






路線価が付いていないエリアっていうのがあるんですか？






はい、そうなんです。






それでは路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？





はい。まず路線価についてですが、その年の1月1日現在の価格を7月1日に国税庁が発表しています。
この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されます。






なぜ80％なのですか？






路線価は1月1日に評価を行い前後の途中で変更されません。
年度途中での時価の値下がりによって相続税を払いすぎることのないように、路線価は時価より20％少なく評価しているんです。






なるほど。
あらかじめ時価の変動についても想定してあるんですね。
では、実際の計算方法について教えてください。






はい。
まずは国税庁のホームページにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認してください。
例えば150Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡あたり15万円となります。
路線価図に記載してある価格は1,000円単位となっておりますので、0を3つ付け足して頂ければ簡単に価格がわかります。






数字の後ろに付いているアルファベットはなんですか？






はい。
それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。







路線価を確認したら次は何をすればよいのですか？






はい。
次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認してください。
地積と記載してある欄の数字が土地の面積です。
その面積を路線価をかけてください。
例えば先程の例で示した土地が100㎡だった場合、15万円×100㎡で1,500万円となります。






意外と簡単なんですね。






はい。
これだけだと簡単なんですが、実際には土地の間口や地形は様々です。
先程計算した価格からこの土地の使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談してください。






税理士さんに相談すれば良いのですね。






いえ、税理士さんはあくまで税金のプロであって不動産のプロではありません。
ですので路線価に面積をかけた価格をそのまま相続評価額として相続税を申告されるケースが拝見されます。






調整をしていないということですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりませんか？







そういうことになりますよ。
ですので多くの土地を相続される場合には、土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めいたします。






次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？







はい。
まずは国税庁のホームページから財産評価基準の目次のページを開いて、評価倍率表の一般土地を開きます。






そして対象の土地がある市町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地を確認してください。







倍率が分かれば次に何をすればよいのですか？






はい。
倍率が分かれば土地の固定資産税評価額にその倍率をかければ土地の相続税評価額が算出できます。






よく分かりました。
ありがとうございました。

相続について解説しています。






相続対策って相続税対策のことなんですよね？






相続対策と相続税対策は似て非なるものです。
相続税が発生するケースは相続全体の9％程度で、相続税対策はその9％のお金持ちだけが行えばよいのですが、相続対策はほぼ全ての人が必要となっていきます。






相続税を払う人って9％しかいないんですか？
意外と少ないですね。どうしてこんなに少ないんですか？






はい。それは相続税に基礎控除というものがあるからです。






基礎控除はどのくらいあるんですか？






はい。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数になります。





法定相続人が二人なら4,200万円控除になるということですね。







はい、そうですね。






なるほど。だから相続税を払う人は意外と少ないんですね。





はい、そうなんです。






基礎控除については分かりましたが、相続税を払わなくてもよいのに相続対策が必要なんですか？






はい、そうです。
基礎控除内の相続であったとしても4,200万円というお金は大金ですから、
どのように分けるかで身内同士で争いごとに発展してしまうケースもあるんです。
相続人がみんな十分に納得して相続できるのが理想の形だと思います。






でも、相続できる割合って法律で決まってるんですよね？






はい。確かに相続人になれる人は法律で決まっています。
相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合はあくまでも目安でしかありません。






法律で割合が決まっているのにですか？






はい。相続には3つのパターンがあります。






1つ目、遺言による相続。
2つ目、遺産分割協議による相続。
3つ目、法定相続の3つです。
遺言書がある場合は、遺言書に則って相続します。
もし遺言書がなければ法定相続人全員で遺産分割協議を行って相続をします。
ですので法律で定めている相続割合はあくまで目安でしかありません。





なるほど。では遺言の作成はかなり重要になってきますね。





そうですね。遺言書の作成は最も重要な相続対策といってもいいかもしれませんね。

自筆証書遺言について解説しています。






自筆証書遺言ってなんですか？





はい。簡単に言うと遺言書の全文、日付、氏名を全て直筆で記載し押印したものを自筆遺言証書と言います。





印鑑は実印でないといけないんですか？






印鑑は署名と同じで名前のものであれば実印でなくても大丈夫です。





相続遺産がたくさんある人は、全部直筆で記載するのは大変ですね。





そうですね。特に土地などは住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、
一つの土地でも公図で確認すると二筆、三筆に分かれていたりするので大変ですね。
ですので財産目録についてはパソコンで作成しプリントアウトしたものに、署名捺印すれば有効とするというふうに2019年1月13日に相続法は改正されました。




それだと作成はかなり楽になりますね。





はい、そうなんです。




自筆証書遺言のメリットって何ですか？





はい。自分一人で手軽に書けるということと、費用がかからないということが一番大きなメリットです。
また気軽に何度でも書き直せたり遺言書の存在を秘密にできるということもメリットだと思います。





逆にデメリットは何ですか？





そうですね。代表的なものは3つありまして、1つ目は要件を満たしておらず無効になってしまうこと、2つ目が死後発見されないケースがあること、3つ目が本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれたかなど、後々紛争のもとになってしまうことなどが挙げられます。





要件を満たないといったケースというのはどういったことがありますか？





例えば増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱いだったり、
本来は遺贈すると記載しなければならないのに相続すると記載してしまったり、
ある程度不動産や相続について知識がないと難しいケースもあります。





なるほど。そういうケースはややこしそうですね。





よほど不動産や相続に詳しい人でないと難しいかもしれませんね。




でも要件さえ満たせば必ず有効になるんですよね。





いえ、検認という手続きが家庭裁判所で必要になります。





検認ですか？遺言が有効か無効か判断してもらうということですか？





いえ、検認というのは遺言書の偽造や変造を防止するための手続きです。
個人で自筆証書遺言を保管している場合は必ず検認の手続きを受けなければなりません。





検認が必要でない遺言書もあるんですか？





はい。公正証書遺言や法務局において保管されている自筆証書遺言などは検認の必要はありません。





法務局で自筆証書遺言を保管してもらえるんですか？





はい。令和2年7月10日より全国の法務局で自筆証書遺言補完制度がスタートします。
この制度を利用すれば自分で原本を管理するリスクや煩わしい検認手続きが不要となります。





この制度を利用すれば自筆証書遺言のデメリットはかなり改善されますね。





そうですね。

相続対策として不可欠の、公正証書遺言について解説しています。






公正証書遺言ってなんですか？





はい。まず公正証書遺言は公正証書役場で作成します。
本人が遺言の内容口述し公証人が記述していくということなんですが、
実際には事前に公証人と打ち合わせをし当日内容を確認する形になります。






本人が公証人役場に行けばいいんですか？





はい。公正証書遺言には証人が2名必要になります。





誰でも証人になれるんですか？





いいえ、未成年者はなれません。
あと特定相続人と受遺者ならびにこれらの配偶者及び直系尊属は証人にはなれません。
また、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記および使用人も証人にはなれません。






要は、相続人の関係者は証人にはなれないということですね。





はい、そうですね。





公正証書遺言のメリットは何ですか？





はい。自筆証書遺言や秘密証書遺言にある要件の不備というものが、公正証書遺言にはありません。





そうですよね。
せっかく遺言を作成しても無効になってしまったら意味がないですよね。






そうなんです。
法的に必ず有効になるということが公正証書遺言の最大のメリットだと思います。
他には原本を公正役場で保管してもらえるので、紛失や改ざんの恐れもありませんし、家庭裁判所で検認の必要がないのもメリットです。





他にデメリットは何ですか？





費用がかかることが一番のデメリットです。
一般的には、公証人との打ち合わせが必要ということもデメリットと言われていますが、
公証人に入ってもらうことによって法的要件の漏れがなく確実に遺言の効力が発生するので、むしろ公証人との打ち合わせはいいことだと思います。
また費用に関しても後で子ども達が相続でもトラブルになることを考えれば、有効なお金の使い方ではないかと思います。





なるほど、むしろかけるべき費用かもしれないですね。






そうですね。





証人を用意できるか心配なんですが。





お金さえ払えば公正役場で紹介して頂けるので大丈夫です。





それなら安心ですね。
費用はどのくらいかかるんでしょうか？





費用に関しては遺産の額や相続人の人数等によって変わってきますので、公正役場にお問合せください。





どういったものが必要になるんでしょうか？





まずは遺言を作成する人の印鑑証明が必要になります。
実印、遺言者と相続人との続柄がわかる戸籍謄本、財産をその人以外に遺贈する場合は、
その人の住民票、遺産に不動産が含まれる場合は登記簿謄本、固定資産税評価証明書、遺産に銀行預金や株などが含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名、口座番号、現在の残高などが必要です。





自筆証書遺言より公正証書遺言のほうが安心ですね。





はい。法務局の保管制度を利用したとしても自筆証書遺言より公正証書遺言のほうが確実だと思います。





ありがとうございます。

引き渡し猶予について解説しています。






銀行で売りと買いの決済を同時にしないといけないって聞いたんですけど、
そんなことできるんでしょうか？






はい。買い替えであればよくあることなのでご安心ください。





引越しとかありますよね、私はどうしたらよいでしょうか？





はい。ご実家など一時的に仮住まいをしていただく場所はございますか？





田舎が遠方なので難しいですね。





それであれば、引き渡し猶予という特約を設けて契約することをご提案させていただきます。






引き渡し猶予ってなんですか？






はい。本来は決済と同時に買主様にお引渡しをしなければなりませんが、
買主様にご了承いただいた上で現在のお住まいを決済後も一定期間無償賃借することができるという特約でございます。






所有権はどうなりますか？
またリスクはあるんでしょうか？





はい。残代金の支払と同時に所有権を買主様に移転し登記も行います。
引き渡し猶予期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、一定期間と申しましても1・2か月の長期ではなく、長くても1・2週間を限度に設定することをお勧めいたします。





その期間に引越しすればいいんですね。





いえ、少しでもリスクを軽減する為に、1日でも早くお引越しを完了させて買主様にお引渡しすることをお勧めいたします。





なるほど、分かりました。

購入申し込み書の注意ポイントを解説しています。






買いたい人が現れたらどうなるんですか？






はい。
購入希望者様から購入申込書を頂き、売主様にお渡しいたします。





その書類にはどのようなことが記載されているんですか？





売買金額はもちろんですが、それ以外にも手付金の額、契約日、引渡しの時期、
そして融資を利用するかどうかが記載されております。





申込が入ったら絶対売らないといけないんですか？





はい。
あくまでも申込書は購入希望者様の意思表示になりますので、
購入申込金額やその他の条件を総合的にご検討いただき、契約するかしないかをご判断いただければ大丈夫です。
条件が折り合わない場合は、もちろんお断りいただいても大丈夫です。




すぐに判断しないといけないですか？





いつまでにという決まりごとはございませんが、
買主様のお気持ちが変わってしまう恐れもありますので、
なるべく早い時期でご決断頂き、条件にご納得頂けるようであれば、1日でも早いご契約をおすすめいたします。





売買金額以外に何に気を付けないといけないんでしょうか？





はい。
決済時期や確定測量等の有無など金額以外にも重要な条件はありますが、
中でも手付金の額は重要なポイントとなります。
手付金を放棄すれば解除できる手付解除というものがあり、
手付金の額があまりにも少額であればその解除のハードルが低くなってしまいます。
また、解除でも契約は成立しているので仲介手数料は発生します。
仲介手数料よりも少ない手付金ですと、最悪持ち出しが必要となる場合があります。





それは怖いですね。他にはありますか？





はい。
融資を利用する場合は一般的にローン特約を付けますので、その確認も重要です。





ローン特約って何ですか？





はい。
契約後買主様が融資を申し込み、万一否決された場合、契約自体が白紙となる特約です。
白紙解除ですので、手付金は買主様に返却する必要があります。





それってリスクがありますね。
契約前に融資を申し込めないんですか？






はい。
申し込みには重要事項説明書や売買契約書が必要となりますので、
申し込み手続きを契約前に行うことは不可能です。
ただし事前審査を行い承認を受けることでリスクを軽減することができます。
事前審査の承認を受けているかどうかを確認することも大切です。





購入希望者が複数現れたときはどうなるんですか？





はい。
基本的には申し込みをいただいた順番になります。
それぞれの条件もありますので、より良い条件になるよう交渉を進めてまいります。





なるほど。よく分かりました。

売却時に発生する費用について解説しています。







残っている住宅ローン以外に売却の費用は何が必要なんですか？





はい。
まずは売買契約書の貼付する印紙代です。
印紙税法によって売買契約書に記載されている売買代金に応じた額で定められています。
令和3年現在であれば、1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は1万円となっております。
詳しくは担当者にご確認ください。
次に抵当権の抹消や住所氏名の変更がある場合は、登記費用が必要となります。
また地域によってですが受渡証書の作成費用が必要となります。
それと最後に仲介手数料です。





それ以外に必要となる費用は何かありますか？





はい。
その他契約内容によっては土地家屋調査士に支払う測量費用や建物の解体にかかる費用等が必要となるケースがあります。
また税務署や税理士にご確認頂くことをおすすめいたしますが、譲渡所得税等が課税されるケースもあります。





なるほど、わかりました。

仲介手数料の発生時期と支払時期について解説しています。






媒介契約を結んだ時に仲介手数料は発生するんですか？






いえ、媒介契約を締結しても売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生いたしません。
発生の条件としては媒介契約の締結、売買契約の成立、
この二つが必要になりますので、売買契約が成立して初めて仲介手数料が発生します。






いつ支払うんでしょうか？





お支払いの時期につきましては媒介契約書の方に記載されておりまして、
契約時に半分、決済時に半分という形で頂くことが一般的になっておりますが、
それぞれで取り決めをさせて頂いております。






仲介手数料って買主さんを探してもらうための対価なんですよね？





そうですね。
それは仲介業務のごく一部となっておりまして、
取引を安全に行うために担保する保険料だと思っていただければと思っております。
お客様を探すだけでなくて安全に取引するということも私たちの重要な役割です。





そのため物件の調査、書類作成、これらを責任をもって行い、
万が一がないように日々勉強して細心の注意を払って活動しております。





それなら安心ですね。

案内の時、売主様が注意するポイントを解説しています。







案内にあたって何をしておけばいいですか？





まずお部屋を綺麗にしておくことが一番のポイントになります。
特にキッチンや洗面所等の水回りを綺麗にしておいてください。
シンクに洗い物が残っていると、悪い印象を与えますのでご注意ください。
次に日中でも全ての部屋に電気をつけてカーテンを開けておいてください。
第一印象で明るいお部屋だと思って頂くことが大切です。
季節にもよりますが窓を開けて風通しの良さをアピールするのもポイントです。
物は少ないほうが印象良くお部屋も広く見えますので、不用品は予め捨てておいてください。
いずれ引っ越しの際に捨てることになりますので、今のうちに処分していくことをお勧めいたします。
最後に過度な営業はしないでください。
聞かれた事だけにお答えいただければ十分です。






ちなみに買主さんってどんな質問をされるんですか？






そうですね。
近隣にどういった方がお住まいなのか、気にされる買主様が多いので、
もしご存じであればお答えできる準備をしておいてください。





家は犬がいるんですけども・・・





ペットは、案内の際はゲージの中に入れておいてください。





他に何か気をつけておくことはありますか？






そうですね。
ちょっと細かいお話になるかもしれませんが、
湿気が残らないよう案内の前にはお風呂を使わない。
また、お昼ごはん等に餃子等の匂いが残るようなものは食べないようにしてください。
それとテレビは消しておいてください。






お茶をお出ししなくていいんですか？





はい、お茶のご用意は結構です。
ただスリッパのご用意をお願いします。
お客様と営業スタッフを含め4人分ご用意いただければ十分です。
それ以上になる場合は、事前にご連絡をさせていただきます。






押入れとかあまり見られたくないんですけども。






はい、ただ真剣に検討されているお客様ほど細かく見られますので、
押入れ中までご覧になられます。
どうしても見られたくないものは特定の収納場所に集めておいてください。
その場所だけは開けないように私の方でアテンドさせていただきます。






それなら安心ですね。

賃貸中物件の査定方法を解説しています。









私の賃貸に出している東京のマンションについて、
査定する場合はどのようにするんでしょうか？






はい。
収益不動産の場合、収益還元法という手法を用いて価格の算出を行っております。






収益還元法について、もっと詳しく聞かせてもらってもいいでしょうか？





はい。
不動産の収益力に基づいて価格を算出することになります。
まずその物件の年間家賃収入を算出して、それを利回りで割ることで査定金額が算出されます。






利回りって具体的にはどういうことでしょうか？





はい。
利回りは資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般には周辺の成約事例を基に設定するんですが、その不動産ごとにその数値は異なってきます。
例えば、その不動産が投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので、査定金額は高くなっております。
ただし、築年数であったり周辺の市況、あるいは現在のマネー・サプライなどそういった状況で左右されます。
ちなみに、今いくらで貸されていますか？






月に10万円で貸しているんですけども。






はい。
10万円ですと、年間の家賃収入は120万円になります。
例えば利回りを10％で計算すると、査定金額は1,200万円となります。
ただですね、現在の東京で利回り10％というのはあまり現実的ではありませんので、
仮に5％と設定すると査定金額は2,400万円となります。
ただし実際には固定資産税であったり管理費等の支出がありますので、
実際にはもっと細かな計算が必要になってくるんですね。
ですので具体的にはスタッフまでご相談いただければと思います。







分かりました。ありがとうございます。