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購入申し込み書の注意ポイントを解説しています。






買いたい人が現れたらどうなるんですか？






はい。
購入希望者様から購入申込書を頂き、売主様にお渡しいたします。





その書類にはどのようなことが記載されているんですか？





売買金額はもちろんですが、それ以外にも手付金の額、契約日、引渡しの時期、
そして融資を利用するかどうかが記載されております。





申込が入ったら絶対売らないといけないんですか？





はい。
あくまでも申込書は購入希望者様の意思表示になりますので、
購入申込金額やその他の条件を総合的にご検討いただき、契約するかしないかをご判断いただければ大丈夫です。
条件が折り合わない場合は、もちろんお断りいただいても大丈夫です。




すぐに判断しないといけないですか？





いつまでにという決まりごとはございませんが、
買主様のお気持ちが変わってしまう恐れもありますので、
なるべく早い時期でご決断頂き、条件にご納得頂けるようであれば、1日でも早いご契約をおすすめいたします。





売買金額以外に何に気を付けないといけないんでしょうか？





はい。
決済時期や確定測量等の有無など金額以外にも重要な条件はありますが、
中でも手付金の額は重要なポイントとなります。
手付金を放棄すれば解除できる手付解除というものがあり、
手付金の額があまりにも少額であればその解除のハードルが低くなってしまいます。
また、解除でも契約は成立しているので仲介手数料は発生します。
仲介手数料よりも少ない手付金ですと、最悪持ち出しが必要となる場合があります。





それは怖いですね。他にはありますか？





はい。
融資を利用する場合は一般的にローン特約を付けますので、その確認も重要です。





ローン特約って何ですか？





はい。
契約後買主様が融資を申し込み、万一否決された場合、契約自体が白紙となる特約です。
白紙解除ですので、手付金は買主様に返却する必要があります。





それってリスクがありますね。
契約前に融資を申し込めないんですか？






はい。
申し込みには重要事項説明書や売買契約書が必要となりますので、
申し込み手続きを契約前に行うことは不可能です。
ただし事前審査を行い承認を受けることでリスクを軽減することができます。
事前審査の承認を受けているかどうかを確認することも大切です。





購入希望者が複数現れたときはどうなるんですか？





はい。
基本的には申し込みをいただいた順番になります。
それぞれの条件もありますので、より良い条件になるよう交渉を進めてまいります。





なるほど。よく分かりました。

売却時に発生する費用について解説しています。







残っている住宅ローン以外に売却の費用は何が必要なんですか？





はい。
まずは売買契約書の貼付する印紙代です。
印紙税法によって売買契約書に記載されている売買代金に応じた額で定められています。
令和3年現在であれば、1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は1万円となっております。
詳しくは担当者にご確認ください。
次に抵当権の抹消や住所氏名の変更がある場合は、登記費用が必要となります。
また地域によってですが受渡証書の作成費用が必要となります。
それと最後に仲介手数料です。





それ以外に必要となる費用は何かありますか？





はい。
その他契約内容によっては土地家屋調査士に支払う測量費用や建物の解体にかかる費用等が必要となるケースがあります。
また税務署や税理士にご確認頂くことをおすすめいたしますが、譲渡所得税等が課税されるケースもあります。





なるほど、わかりました。

仲介手数料の発生時期と支払時期について解説しています。






媒介契約を結んだ時に仲介手数料は発生するんですか？






いえ、媒介契約を締結しても売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生いたしません。
発生の条件としては媒介契約の締結、売買契約の成立、
この二つが必要になりますので、売買契約が成立して初めて仲介手数料が発生します。






いつ支払うんでしょうか？





お支払いの時期につきましては媒介契約書の方に記載されておりまして、
契約時に半分、決済時に半分という形で頂くことが一般的になっておりますが、
それぞれで取り決めをさせて頂いております。






仲介手数料って買主さんを探してもらうための対価なんですよね？





そうですね。
それは仲介業務のごく一部となっておりまして、
取引を安全に行うために担保する保険料だと思っていただければと思っております。
お客様を探すだけでなくて安全に取引するということも私たちの重要な役割です。





そのため物件の調査、書類作成、これらを責任をもって行い、
万が一がないように日々勉強して細心の注意を払って活動しております。





それなら安心ですね。

案内の時、売主様が注意するポイントを解説しています。







案内にあたって何をしておけばいいですか？





まずお部屋を綺麗にしておくことが一番のポイントになります。
特にキッチンや洗面所等の水回りを綺麗にしておいてください。
シンクに洗い物が残っていると、悪い印象を与えますのでご注意ください。
次に日中でも全ての部屋に電気をつけてカーテンを開けておいてください。
第一印象で明るいお部屋だと思って頂くことが大切です。
季節にもよりますが窓を開けて風通しの良さをアピールするのもポイントです。
物は少ないほうが印象良くお部屋も広く見えますので、不用品は予め捨てておいてください。
いずれ引っ越しの際に捨てることになりますので、今のうちに処分していくことをお勧めいたします。
最後に過度な営業はしないでください。
聞かれた事だけにお答えいただければ十分です。






ちなみに買主さんってどんな質問をされるんですか？






そうですね。
近隣にどういった方がお住まいなのか、気にされる買主様が多いので、
もしご存じであればお答えできる準備をしておいてください。





家は犬がいるんですけども・・・





ペットは、案内の際はゲージの中に入れておいてください。





他に何か気をつけておくことはありますか？






そうですね。
ちょっと細かいお話になるかもしれませんが、
湿気が残らないよう案内の前にはお風呂を使わない。
また、お昼ごはん等に餃子等の匂いが残るようなものは食べないようにしてください。
それとテレビは消しておいてください。






お茶をお出ししなくていいんですか？





はい、お茶のご用意は結構です。
ただスリッパのご用意をお願いします。
お客様と営業スタッフを含め4人分ご用意いただければ十分です。
それ以上になる場合は、事前にご連絡をさせていただきます。






押入れとかあまり見られたくないんですけども。






はい、ただ真剣に検討されているお客様ほど細かく見られますので、
押入れ中までご覧になられます。
どうしても見られたくないものは特定の収納場所に集めておいてください。
その場所だけは開けないように私の方でアテンドさせていただきます。






それなら安心ですね。

賃貸中物件の査定方法を解説しています。









私の賃貸に出している東京のマンションについて、
査定する場合はどのようにするんでしょうか？






はい。
収益不動産の場合、収益還元法という手法を用いて価格の算出を行っております。






収益還元法について、もっと詳しく聞かせてもらってもいいでしょうか？





はい。
不動産の収益力に基づいて価格を算出することになります。
まずその物件の年間家賃収入を算出して、それを利回りで割ることで査定金額が算出されます。






利回りって具体的にはどういうことでしょうか？





はい。
利回りは資金額に対するリターンの割合となっておりまして、
一般には周辺の成約事例を基に設定するんですが、その不動産ごとにその数値は異なってきます。
例えば、その不動産が投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので、査定金額は高くなっております。
ただし、築年数であったり周辺の市況、あるいは現在のマネー・サプライなどそういった状況で左右されます。
ちなみに、今いくらで貸されていますか？






月に10万円で貸しているんですけども。






はい。
10万円ですと、年間の家賃収入は120万円になります。
例えば利回りを10％で計算すると、査定金額は1,200万円となります。
ただですね、現在の東京で利回り10％というのはあまり現実的ではありませんので、
仮に5％と設定すると査定金額は2,400万円となります。
ただし実際には固定資産税であったり管理費等の支出がありますので、
実際にはもっと細かな計算が必要になってくるんですね。
ですので具体的にはスタッフまでご相談いただければと思います。







分かりました。ありがとうございます。

決済時に必要なものについて解説しています。






売主さんの決済の時に、必要なものってなんですか？





はい。
権利証もしくは登記識別情報・ご実印・印鑑証明・身分証明書が必要になります。
住所を変更されている場合は、住民票・戸籍の附票が必要になるケースがございます。
お金関係で言いますと、仲介手数料・登記費用・住宅ローンが残っている場合は、
残金の支払いが必要になりますが、決済金で相殺できますので、特に現金の用意は必要ございません。
ただし、振込先口座の通帳・通帳印は忘れずにお持ちください。





他に何かありますか？





一番大事なのは、お家の鍵でございます。





鍵がなかったらお家に入れませんよね。





そうですね。
あと忘れがちなのが、ポストのダイヤルナンバーであったり、
宅配ロッカーのカードも忘れずにお持ちください。





その他にも何かありますか？





はい。
ここから細かいんですが、土地の場合、確定測量図・近隣との覚書・同意書、
一戸建ての場合は、設計図書・検査済証・適合証明書・設備の取り扱い説明書、
マンションの場合は、管理規約・総会の議事録等になります。
お客様にご用意いただくのは以上になります。
その他に、残代金・清算金等の領収書や公課証明などが必要になりますが、
こちらは仲介会社が用意させていただきます。





そんなにたくさんあるんですね。





ただ、決済が近づいてまいりましたら、担当者より改めてご案内させていただきますのでご安心ください。






わかりました。

契約時に必要なものについて解説しています。






売主様が契約のときに必要なものってなんでしょうか？





はい。
まずは、買主に真の所有者であることを示す権利証もしくは、登記識別情報が必要となります。






権利証はよく聞くんですけれども、登記識別情報ってなんですか？






どちらも所有者として登記されていることを示す情報なんですけれども、
2005年より制度改正がありまして、順次権利証から登記識別情報になっております。





他に必要なものってなんですか？





はい、身分証明書が必要になります。





身分証って保険証でもいいんですか？





保険証には顔写真がないので、免許証・パスポートのような顔写真があるものが必要となります。





その両方がない場合はどうでしょうか？





その場合は、マイナンバーカードであれば対応可能です。





マイナンバーカードなら持ってます。





それ以外に必要なものってなんですか？





そうですね、印鑑が必要になります。





印鑑は実印でなければいけないんでしょうか？





契約時は特に必要ないんですけれども、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要になりますので、契約の時も統一して実印を持ってきていただければと思います。






お金は必要ないんでしょうか？





契約書に貼付していただく印紙の印紙代と仲介手数料が必要になるんですけど、
買主様から手付金を預かる形になりますので、そこから相殺していただければと思いますので、特に必要ありません。





なるほど、分かりました。
ありがとうございます。

取引事例比較法について解説しています。






私は東京にマンションを持っているんですが、どのように査定するんでしょうか？






はい。
居住用のマンションの場合ですと、取引事例比較法というものを用いて価格の算出をさせていただいております。
同じマンションの同じ間取りで、出来るだけ直近の成約事例を基に価格の算出をさせていただいております。





土地の場合、同じ土地ってないですよね？





そうですね。
おっしゃる通り同じ土地というものはありませんので、路線価を基に算出させていただいております。
路線価というのは必ず道路につけられている価格となりますので、今回査定の不動産と成約事例の不動産、それぞれに接している道路の路線価、これの比率を用いて調整させていただいております。
ただし、同じ面積の土地であっても土地の形であったり間口が違うと価格も変わってきますので、
その辺りを流通性比較ということで調整して最終的な価格の算出をさせていただいております。






なるほど、分かりました。
ありがとうございます。

原価法の算出方法について解説しています。






広島の実家の一戸建てを売却しようと思うんですが、
査定ってどうやるんでしょうか？






はい。
一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、土地の部分を取引事例比較法
ということで、分けて算出することになります。





取引事例比較法はなんとなくイメージが沸くんですけども、
原価法ってなんですか？





はい。
原価法というのは式でお伝えすると、「再調達価格×原価修正×流通性比率」
こちらで算出することになります。





難しい言葉がたくさん出てきたんですが、再調達価格ってなんですか？





はい。
再調達価格というのは、そこにある建物を、今まったく同じものを新築した場合に、
いくらになるのかっていう価格になります。





原価修正ってなんですか？





はい。
経年劣化によって出てくる目減り部分、これを考慮した数値になります。





流通性比較ってなんですか？





簡単にお伝えすると、その不動産が売れやすいか、そうでないかなんですけれども。
例えば、東京にある不動産と広島にある不動産ですと、やっぱり人口も違いますので、
そこで売れやすい、売れにくい出てくると思います。





なるほど、分かりました。
ありがとうございます。

不動産売却依頼をするときの手続きについて話しています。






不動産の売却の依頼をしようと思ったら、どういう手続きをとったらいいんでしょうか？





はい。
まずは、不動産会社と媒介契約を締結していただく必要がございます。
この中で、大きく分けて２つ種類がございます。
複数の会社と契約できる「一般媒介契約」、一社のみとしか契約のできない「専任媒介契約」というのがございます。
大きく分けるとこの2つの形式です。





どういう違いがあるのでしょうか？





はい。
まず、専任媒介契約に関してなんですけれども、売主様に対して定期的に販売状況を連絡する義務がございます。
また、不動産業者が見れるレインズというサイトに、7営業日以内に必ず登録していただかないといけないという義務がございます。
一般媒介契約に関しては、こちらの今の2つの義務というのは特にございません。
細かいんですけれども、専属専任媒介契約というのがあるんですけれども、基本的には一般媒介で契約していただくか、専任媒介で契約していただくか、こちらの2つで検討していただければよろしいかと思います。





分かりました。
ありがとうございます。