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相続時3,000万円特別控除の要件について解説しています。






相続した実家でも、3,000万円の特別控除が使えるって聞いたんですけど。





はい。相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除することができます。





それは、昔からあった制度なんですか？





2016年4月1日から時限立法で、2023年12月31日までとなっております。





最近の話なんですね。なぜ出来たんですか？





少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である空家対策の推進に関する特別措置法の税制上の措置として出来たものです。





空家対策が目的なんですね。
ではどんな要件があるんでしょうか？





はい。特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは相続の開始において直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で次の3つの要件全てに当てはまるものを言います。1つ目が、昭和56年5月31日以前に建築されていること、2つ目が区分所有建物登記がされている建物でないこと、3つ目が相続開始の直前において相続人以外に居住していた人が居なかったこととなります。





昭和56年より以前の建物なんですね。





はい。昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を旧耐震基準というのですが、そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提のため、建築時期の制限が設けられています。





区分所有建物というと？





建物の中で複数に区分され、各個が住居、店舗、事務所等の用途で構成されている建物のことでマンションなどが分かりやすいと思います。





1人で居住していたものでないとダメなんですか。





はい。他に居住している人が居ると空家ではないので、政策の趣旨とは異なってきます。





逆に老人ホーム等に入っていた場合はどうなりますか？





老人ホーム等への入居直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所していた場合等の要件を満たせば適用の対象となります。





賃貸で貸していたりした場合はどうですか？






事業、貸付、居住の用に供されていないことという要件がありますので適用の対象にはなりません。また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。





その要件を満たせば適用ですか？





いいえ。空家対策と建て替え促進が趣旨ですので、売主様が耐震基準に適合するよう耐震補強するか、建物を解体し更地にして引渡す必要があります。





たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でもいいのですか？





いいえ。これは相続が発生してから3年を経過する日に属する12月31日までとなっています。そしてその期限が2023年12月31日までとなっています。





期限が限られているんですね。





はい、そうです。
それ以外に譲渡価格が一億円以下であったり、親子や夫婦など特別な関係がある人以外への譲渡であるという様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。





これはかなり難易度が高そうですね。





はい。相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。
買主様を探すだけでなくこれらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。





分かりました。ありがとうございます。

住宅ローンの返済に困ったときの対応について解説しています。






住宅ローンが支払えない場合って多いんですか？





はい。昨年の新型コロナウイルスの感染拡大により返済が困難な方が増えています。
コロナに関係なく住宅ローンの破綻率は2％と言われていて、50人の1人は返済が困難になると言われています。最近ではコロナ渦により例年より支払いが難しくなっている方が多くおられると思います。





では、住宅ローンが支払われない場合に行った方が良いことってありますか？





はい、そうですね。まずは借り入れをしている金融機関に相談することをお勧めします。
金融機関は返済が困難になった場合、支払いの猶予などをしてもらえる場合があります。
その他、無駄な出費を減らすことや家族の協力を経て収入を確保することも大事な事かと思います。





その他にありますか？





はい、公的な機関や税理士、会計士などの専門に相談することも一つの手です。
様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合があります。





分かりました。逆にやってはいけないことはありますか？





はい。それはですね、一番やってはいけないことは、放置することです。





放置ですか。そんな方はいるんですか？





はい。意外と多くの方が支払わなくなるとそのまま放置してしまうケースがあります。





なるほど。放置してしまうと良くないんですか？





はい、良くないです。





優遇金利の停止はもちろん、最悪の場合は不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。
その時は住んでいる家から引越しをしなければなりません。





競売ですか。それは大変ですね。





はい、そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。





その他に何かありますか？





はい。他には借金を借金で返すことやハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと、副業など無理なバイトをされることもお勧めしません。体は大事な資本です。





分かりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは放置せずに相談していこうと思います。





はい。その方が良いと思います。





ありがとうございます。

生産緑地問題について解説しています。





生産緑地に指定されている土地を持っているんですが、このまま持っていても問題はありませんか？





はい。生産緑地に指定されている土地の所有者は、30年間の営農義務というものが課されておりまして、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることが出来ないこととなっています。1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年を経過するため、営農義務が解除されます。
そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されているんですが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。現在はその土地で農業を営まれているんですか？





いいえ。少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方がよさそうですね。





はい。生産緑地に指定された土地は売却することが出来ないため、今すぐに売却することはできないんです。生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。





そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつもあるのですが。





生産緑地に指定されているのは、面積では全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、3大都市圏特定市内1.2万ヘクタールとなっています。
特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年の期限を迎え、指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予測されています。
生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地は将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではないかという懸念があります。





そうすると私の土地も安くでしか売却できないかもしれませんね。





その可能性はあります。ですので2017年に生産緑地法が改正されて特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することが出来るようになりました。
また2018年には生産緑地を第3者に貸すことも出来るようになったり、農産物の直売書の建設もできるようになりました。





いろいろな選択肢があるんですね。
もし売却する場合、何かアドバイスをいただけますか？







そうですね。一番は価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる不動産会社に相談していただくことです。
そのエリアにどれほどの生産緑地があって、またどれ位の方が売却するかによって状況が変わっていきます。地元の不動産会社にご相談いただき状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただければと思います。





分かりました。ありがとうございます。

空家所有者の責任について解説しています。





現在、所有している空家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが。





はい。近年同じように悩まれている方が多く、誰にも使用されていない空家が急増し問題になっております。この問題を解消するべく、空家対策特別措置法という制度が制定されました。





空家対策特別措置法って何ですか？





空家対策特別措置法とは、空家により景観が損なわれたり、衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、2015年2月に全面施行された法律のことです。
空家対策特別措置法が施行されたことにより、管理が適切に行われていないと思われる空家に対して自治体が調査した後、問題があると判断された空家において特定空家として指定し所有者に管理を行うよう指導したり、状況の改善を促すことができるようになりました。





特定空家に指定されたらどうなるんですか？





例えば、建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害虫が発生しているなど空家が原因で周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。空家対策特別措置法では所有者の義務である空家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言指導勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。





それは面倒ですね。もし無視していたらどうなるんですか？





はい。所有している空家が特定空家として指定された後、指導を受けたにもかかわらず状況が改善されない場合、国から勧告が出され固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は、空家を解体するか、可能であれば売却も含めて検討して頂いた方がいいかもしれません。





結構、大変なんですね。
空家を所有している皆さんはどうされているんでしょうか？





はい。一般的に修繕をして住まいとして使用するか売却を検討されております。
現在、空家の発生を抑制するために特例措置があり、空家を相続した相続人が耐震リフォームまたは取り壊しを行った後に、その家屋や敷地を譲渡した場合には、譲渡に本来必要となる譲渡取得の金額から3,000万円を特別控除できる制度もありますので、まずは信頼のできる不動産会社へご相談いただければと思います。





分かりました。ありがとうございます。

居住用財産の3,000万円特別控除について解説しています。










マイホームを売却したときの税金って何か特例があるんですよね？





はい。売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、不動産譲渡所得税が課税されますが、居住用財産の場合、売却して得た譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例があります。





3,000万円ですか。それは大きいですね。





はい。ですので、この特別控除を受けるためには、さまざまな要件があります。





では、その要件を教えてください。






はい。まずは自己が居住している、もしくは居住していて住まなくなってから3年目の年末までに売却することです。





では、住まなくなってから人に貸していた場合は、どうなりますか？





はい。賃貸などで貸していた場合でも、3年目の年末までの売却であれば適用できます。





建物が古くなって解体した場合はどうですか？





取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用が受けられます。ただし建物がある場合とは異なり、その敷地を人に貸すと適用が受けられなくなってしまうので注意が必要です。





その不動産を所有していた期間は関係あるんですか？





所有期間は短期や長期などの税率に関係しますが、所有期間も居住期間も適用には関係ありません。
ただし、売却した年の前年または前前年に同じ3,000万円特別控除、買替え特例や譲渡損失の繰越し控除などを利用した場合は適用が受けられません。





例えば、親族に売却した場合でも適用は受けられますか？





特別な関係の相手に譲渡した場合は、適用が受けられないことになっており、配偶者や直系の血族などが該当するため適用外となります。





共有の名義だったら誰か1人が特例を受けるのですか？





共有名義の場合は、所有者それぞれが3,000万円の特別控除を受けることができます。





計算してみて3,000万円を控除してプラスがでなかったら手続きしなくてもいいんですね？





いいえ。この特例を受けるためには確定申告をすることが必要です。





かなり有難い特例ですから、忘れないようにしないといけませんね。





ただし、買い替えで購入に住宅ローンを利用した場合、この3,000万円控除と住宅ローンはどちらかしか使えませんので注意が必要です。





他に注意点はありますか？





はい。この特例を受けることだけを目的として入居した場合、仮住まいなど一時的な目的の入居も適用が除外とされています。不動産の担当者への相談だけではなく、税務署に確認されることをお勧めいたします。





分かりました。ありがとうございます。

どのような点に注意して売却依頼先を決めれば良いのかを解説しています。







現在、日本の不動産会社ってどのくらいあるんでしょうか？






はい。おおよそ12万業者ありますね。





12万！そんなにあるんですか。実際どの会社に相談するか迷いそうですね。





はい、そうですね。
ですが不動産の相談をする際に、いくつかチェックをして頂ければ、ぴったりの会社が見つかると思いますよ。





それはどんな会社ですか？





はい。一口に「不動産会社」と言っても、いくつもの業態があります。
売買、賃貸、管理、分譲など様々です。不動産会社も専門分野がありますから、全てに対応できるわけではありません。





そうなんですね。
では売買の相談をしたい時にはどの会社に相談したらいいですか？





はい、そうですね。売買でも購入か売却かにもよりますね。





それでは、売買で購入する場合にはどうでしょうか？





はい。その場合であれば購入希望エリアで物件を多く扱ってる会社が良いですね。
またネットで物件掲載が1社しかない場合には、売主から直接依頼をされていることも考えられますので、条件面で交渉もしやすかったりします。





では、売却を依頼するときはどうでしょうか？





はい。それでしたらその会社のホームページをチェックし、経営理念や社員紹介などしっかり掲載されている会社はお客様対応もしっかりしている会社が多いですね。





最近ではまとめて不動産会社へ依頼もできるサイトが増えていますが、どうなんでしょうか？







はい、そうですね。簡単に依頼できるからこそ最低限依頼される会社のホームページを確認する必要があるかと思います。





他にチェックすることはありますか？





はい。最近では売却専用のホームページがある会社が増えています。
売却方法や実績など掲載されている場合もありますので役に立ちます。
また、その様な会社は売却に慣れていますので、安心して相談することが出来ると思います。





不動産のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので、次回は確認してみようと思います。





はい。その方が良いですね。





分かりました。他にはありますか？





はい。仲介手数料無料をうたう会社は注意が必要です。
不動産という大きな買い物で手数料を無料にするのには相応の理由があります。
安易に契約をせず、なぜ無料なのか担当者に聞いた方が良いですね。





仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、すべて疑った方が良いですか？





はい。売買の場合には引渡し後も関係性は続いていきます。
全てではないですが、手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので、気を付けていただきたいと思います。





分かりました。ありがとうございます。

離婚した配偶者との共有名義の不動産はどうなるのか？を解説しています。





実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。
売却をするにはどう進めればよろしいですか？






そうですか。離婚される場合ですと財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっております。不動産も財産分与の対象になる2分の1ずつとなります。
購入当初の出資額に応じて持分を決められたかと思うんですが、例えばご主人様が3分の2、奥様が3分の1持分を持たれていたとしても、その持分とは関係なく2分の1ずつを分け合うことになるのが原則です。






住宅ローンを支払っているのは私なのですが、それでも2分の1になるのですか？







お気持ちは理解できますが、そうなんです。
もし離婚成立後も持分を２分の1ずつにしていると、将来売却をしようと思ったときに相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になってしまいます。
ですのでどちらかが相手に共有持分を譲るということが一番スムーズに行ける方法だと思います。






何か特別な手続きが必要なのですか？






はい。住宅ローンが残っていない場合には、離婚協議書を作成して財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に代償金を支払うことで公平に財産分与できるというので、比較的簡単に行えます。
お二人ともに住宅ローンが残ってる場合には、持分を失う方の住宅ローンの完済をしなくては名義変更ができませんので、ローンの借り換えあるいはご実家などからお金を出して頂くという必要があります。






私の場合、妻が連帯保証人になっているんですが、どうすればよいでしょうか？






はい。連帯保証人や連帯債務者になっている場合には、別のどなたかになっていただくか、あるいは、物的担保と言って土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらうという方法があります。






なかなか難しいかもしれませんね。






そうですね。一番お勧めの方法としては家を売却することです。
売却価格が住宅ローン残額より高い場合には、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。売却価格が住宅ローン残高より低い場合には、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。その他にも方法がありますが、あまりお勧めはできません。まずはご自宅がいくらぐらいで売却できそうか、査定のご依頼をして頂くのが良いと思います。






そうですね。それでは査定をお願いします。

専任媒介と一般媒介、依頼するならどちらが良いのかを解説しています。









売却する上で、専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、どちらが良いのでしょうか？






はい。まず最初に、どちらの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。
しかし家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どちらの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。それぞれの媒介契約の特徴を把握した上でお客さまに合った媒介契約を選ばれたら良いと思います。






そうなんですね。それぞれの特徴を教えてください。






はい。まず一般媒介契約の最大の特徴は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。複数の競争原理を利用することで一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。また一般媒介は不動産業者が見ることも出来るサイト、レインズへの物件情報登録の義務がありません。レインズに登録することは広く情報を流出させることで、取引のチャンスも増えるのですが、中には物件を売りに出していることをあまり知られたくないという方もおります。その場合はレインズの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。





複数社に依頼できるのはいいですよね。





そうですね。ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務はありません。
なので売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握することができません。
また複数の会社と契約するということは不動産会社としては一生懸命営業しても最終的に仲介手数料を他社に持っていかれてしまう可能性があります。そのため駅近物件や築浅物件などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。





所有している物件の状況やエリアによって、お勧めの媒介契約があるんですね。
次に専任媒介契約の特徴を教えてください。





はい。次に専任媒介契約の特徴は、不動産会社1社とのみ契約を結ぶことです。
例えばA社で専任媒介契約を結んだ場合、A社は自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。
そのため買い手が早く見つかりやすく、売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。
不動産会社のやり取りも1社とのみ行えばいいので状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも手間も少ないです。特に空き家などの場合は、鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がお勧めです。





手間が少ないのはいいですね。ただ、1社だけだとちゃんと販売活動をしてくれるか不安ですね。





ご安心ください。不動産会社は専任媒介契約を結んだ日から7営業日以内にレインズに登録し、2週間に1回以上売主に対して販売状況報告することが義務付けられているので、売主は不動産会社の活動状況が把握しやすいです。ただおっしゃられたように不動産会社1社の販売力頼みになりますので、不動産会社の力量に左右されるリスクが高く不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。






活動状況を把握できるのは安心ですね。
ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが・・・





はい。最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方は非常に多いです。
ただその場合は専任媒介契約をお勧めいたします。というもの不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、確実に売却したいという方に寄り添うことができる専任媒介契約がいいのです。なので売却成功のポイントは信頼できる不動産会社そして信頼できる営業マンに出会うことです。





なるほど。ありがとうございます。

相続登記費用について解説しています。








相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないんでしょうか？





いいえ、必ずしも受け取る必要はありません。
もしも受け取る遺産がプラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、相続放棄と限定承認という方法があります。





この二つの違いって何ですか？





はい。相続放棄は文字通り一切の相続を放棄することです。
放棄すると相続人でなかったことになり、その子や孫にも代襲相続することができなくなります。
これはマイナスの財産しかないことがはっきりしている場合に有効です。
一方限定承認とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回る事が前提でマイナスの財産を引き継ぐことです。
場合によってはマイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので負債がどのくらいあるか分からない時に有効です。





では、相続財産が分からない時は限定承認をした方が良さそうですね。





そうなんですが、限定承認は相続人全員が合意し共同で行う必要がありますので、注意が必要です。





相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか？





相続があることを知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。
期限を過ぎてしまうと相当の理由がある特殊な場合以外は無条件で相続することになります。





なるほど。その他に何か気を付けることはありますか？





はい。相続放棄も限定承認も相続開始の被相続人が死亡した日から3ヶ月以内に行ってください。

相続登記費用について解説しています。





相続が発生した時にどういった手続きが必要になりますか？





はい。お亡くなりになられた方の名義になっている土地や建物といった不動産の名義を、相続された方へ変更する手続きとして相続登記が必要となります。






では、相続登記はどのように行えばよろしいのでしょうか？





はい。まずは相続する不動産について調査が必要となります。
法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。
土地には地番、建物には家屋番号があります。
住所が異なり複数になっていることもあります。
法務局で住所を確認したり、権利証や固定資納税納税通知書などから確認することができます。





難しそうですね。







その次はどうしたらいいですか？





次に相続人の調査になります。遺言書などがない場合は、法定相続人全員での手続きとなり、
まず法定相続人が誰であるかを確定させるためにも、相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。
本籍地が変わっていたり、結婚・離婚していたりすると戸籍謄本・改正原戸案・除籍謄本など複数の役所での取得をしなければなりません。
遠方の場合は郵送も可能ですが手間や日数がかかります。





難しそうですね。





相続登記に必要な書類であることを申請時伝えると良いと思います。
そして相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証明書も必要です。





じゃあ、役所からの書類が揃えば完了ですか？





いえ。遺産分割協議書の作成が必要になります。
遺産分割協議書とは相続財産を相続人全員でどのように分割するか決定し文章にしたものです。
協議書には相続人全員が実印を押印することになります。ちなみにどのように相続するかは相続人の自由です。







他には？






相続登記を申請する申請書を作成し法務局へ提出、申請となります。





かなり大変そうですね。
全部自分でやらないといけないんですか？





ご自身で行うことも可能ですが、書類の作成やすべての書類が揃ったかを確認することは大変です。
司法書士は国家資格をもった登記に関する専門家ですので、依頼をされるのが良いかと思います。
不動産会社には通常提携先の司法書士事務所がありますので、一度相談してみてください。






プロに任せるのが安心ですね、
でも費用はどれくらいかかるんですか？





役所で取得する書類はどれも数百円程度です。
次に登記にかかる登録免許税ですが、相続が原因の場合は固定資産税評価額の1,000分の4 4.04%です。
司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。
相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが6万円から10万円が一般的な相場ではないでしょうか。






物件の評価によっても変わるんですね。
結構費用がかかりそうですね。
相続登記って必ずしないとダメなんですか？





現在のところは不動産登記は義務ではなく任意です。
ですので相続登記も義務ではなく任意です。
申請の期限はありませんし、相続登記をしなくても罰則はありません。





例えば今回亡くなった父の名義だと思っていた土地がかなり昔になくなってる祖父の名義のままであったというケースもあったりします。






じゃあしなくてもいいんですね。





ここで詳細は省きますが、民放第177条である第三者への対抗要件として登記が必要となります。
不動産を処分したり抵当権など担保を設定する際にも相続登記が完了していないと行うことができません。
また相続が発生するたびに相続人が多くなり、中には行方不明で連絡が取れない方や認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもあります。
いざという時に身動きが取れない事態になりかねません。
司法書士は正に専門家でもあるので、少し費用がかかっても相談、依頼し相続登記をすることをお勧めいたします。





なるほど、よく分かりました。





なお、2024年を目処に相続を知った日から3年以内に不動産相続登記をするよう義務付ける法案が可決されました。
今後は手続きが変更となり過料などを課せられることになるかと思います。





ますます司法書士に相談するほうがよさそうですね。
ありがとうございました。